中央商務(wù)區(qū)3#、5#地塊棚戶區(qū)改造項目

房屋征收補(bǔ)償方案

（征求意見稿）

因中央商務(wù)區(qū)3#、5#地塊棚戶區(qū)改造項目建設(shè)需要，連云區(qū)人民政府決定對該項目建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)的房屋實施征收。依據(jù)國家、省、市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定，結(jié)合被征收房屋實際，制定本方案。

一、政策依據(jù)

（一）《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）；

（二）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）；

（三）《江蘇省貫徹實施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉若干問題規(guī)定的通知》（蘇政發(fā)〔2011〕91號）；

（四）《連云港市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》（連政規(guī)發(fā)〔2011〕4號）；

（五）《連云港市市區(qū)房屋征收補(bǔ)助和獎勵暫行辦法》（連政規(guī)發(fā)〔2011〕5號）；

（六）《連云港市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償若干問題規(guī)定》（連政發(fā)〔2011〕128號）；

（七）《連云港市國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記建筑調(diào)查認(rèn)定和處理暫行辦法》（連政規(guī)發(fā)〔2011〕14號）；

（八）《市政府關(guān)于印發(fā)連云港市市區(qū)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)問題補(bǔ)充規(guī)定的通知》（連政規(guī)發(fā)〔2014〕1號）；

（九）《市政府關(guān)于調(diào)整市區(qū)房屋征收政策的通知》（連政發(fā)〔2018〕42號）；

（十）《連云港市城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《連云港市國有土地上房屋征收評估技術(shù)導(dǎo)則》（試行）的通知》（連建征監(jiān)〔2018〕124號）；

（十一）《連云區(qū)人民政府關(guān)于調(diào)整國有土地上房屋征收相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》；

（十二）其他相關(guān)文件。

二、征收人：連云區(qū)人民政府

三、征收部門：連云區(qū)房屋征收局

四、征收實施單位：連云區(qū)房屋征收服務(wù)中心

五、征收范圍：中央商務(wù)區(qū)3#、5#地塊棚戶區(qū)改造項目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)（詳見規(guī)劃紅線圖）。

六、征收期限：自本項目征收決定發(fā)布之日起至項目征收結(jié)束。

七、征收簽約期限：評估結(jié)果公示期滿之日起45日內(nèi)（含45日）。

八、征收簽約獎勵期限：評估結(jié)果公示期滿之日起30日內(nèi)（含30日）。

九、評估機(jī)構(gòu)選定辦法

（一）估價機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定期限內(nèi)從市房屋征收部門每年公布的估價機(jī)構(gòu)名錄中協(xié)商選定。

（二）若被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商不成，則采取投票或抽簽的方式確定估價機(jī)構(gòu)，選定程序及結(jié)果由公證部門予以公證。

十、被征收房屋認(rèn)定

（一）被征收房屋有權(quán)屬證書的，按房屋權(quán)屬證書登記的面積作為有效面積予以補(bǔ)償。

（二）對已依法取得土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證件（含民房建筑執(zhí)照），并在土地權(quán)屬范圍內(nèi)按照規(guī)劃許可證件載明內(nèi)容建設(shè)，但未依法辦理房屋權(quán)屬登記的建筑，認(rèn)定為合法建筑。

（三）在土地確權(quán)材料認(rèn)定范圍內(nèi)，沒有建房批準(zhǔn)手續(xù)，但在2003年正射影像圖上有記載的被征收房屋，參照有證房屋予以補(bǔ)償。

（四）在土地確權(quán)材料認(rèn)定范圍內(nèi)，在2003年正射影像圖上無記載的，或者雖在2003年正射影像圖上有記載，但在土地確權(quán)材料認(rèn)定范圍外的被征收房屋，認(rèn)定為違法建筑，不予補(bǔ)償。土地符合登記條件因歷史原因未進(jìn)行登記的，由國土部門按程序確權(quán)。

（五）持有土地使用證，且土地使用證載明了建筑面積，以土地使用證載明的建筑面積作為有效面積，參照有證房屋予以補(bǔ)償；土地使用證沒有載明建筑面積，按宗地圖比例尺計算主房兩層、配房一層作為有效面積，參照有證房屋予以補(bǔ)償。

（六）持有土地使用證，因危房經(jīng)批準(zhǔn)翻建的房屋，參照有證房屋予以補(bǔ)償。

（七）持有國土部門頒發(fā)的居民建房用地許可證，按一次成形的主房兩層、配房一層認(rèn)定有效面積，參照有證房屋予以補(bǔ)償。

（八）原集體土地已征收為國有建設(shè)用地的，原宅基地符合一戶一宅使用規(guī)定的，原宅基地面積經(jīng)國土部門確認(rèn)后，房屋占地面積不超過宅基地面積的百分之七十，房屋層數(shù)不超過兩層，認(rèn)定為合法建筑，超出上述規(guī)定的建筑面積，按照建造成本給予適當(dāng)補(bǔ)償。

原集體土地上非住宅建筑，在2003年正射影像圖上有記載的，房屋給予重置價補(bǔ)償，土地按征地的相關(guān)規(guī)定處理；在2003年正射影像圖上沒有記載，但有鄉(xiāng)鎮(zhèn)批建證明的，房屋結(jié)合成新給予一定比例的重置價補(bǔ)償，土地按征地的相關(guān)規(guī)定處理；無鄉(xiāng)鎮(zhèn)批建證明的認(rèn)定為違法建筑。

（九）已經(jīng)下達(dá)限期拆除決定書的建筑，認(rèn)定為違法建筑。

十一、住宅房屋的征收補(bǔ)償

本次房屋征收，采用貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，供被征收人自行選擇。

（一）被征收房屋的補(bǔ)償價格，由評估機(jī)構(gòu)按住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

（二）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模魇杖伺c被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，被征收人在規(guī)定期限內(nèi)騰空并完好交出被征收房屋后，征收人按協(xié)議約定將補(bǔ)償款一次性支付給被征收人。

（三）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，計算被征收房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價值，結(jié)清差價。

1．征收住宅房屋，按被征收房屋合法確權(quán)面積征一還一，靠戶型調(diào)換，互找差價。

2．選房辦法：被征收人以簽訂房屋征收協(xié)議并完成搬遷的先后順序進(jìn)行選房，先簽先選、后簽后選。

3．過渡方式：被征收人自行過渡。

4．安置房源：海濱花園、西墅花園、瑞豐翔龍灣。

5．安置房戶型面積：以安置房現(xiàn)戶型為準(zhǔn)，安置房的建筑面積以房產(chǎn)管理部門或經(jīng)房產(chǎn)管理部門認(rèn)可的測繪機(jī)構(gòu)實際測繪面積為準(zhǔn)(詳見現(xiàn)場選房圖)。

6．安置房上房時需繳納的房屋維修基金、物業(yè)管理等費(fèi)用由被征收人按有關(guān)規(guī)定繳納。

7．被征收房屋補(bǔ)償總價超過安置總價，超出部分由征收部門在協(xié)議規(guī)定的支付時間內(nèi)一次性支付給被征收人。被征收房屋補(bǔ)償總價低于安置總價的，其差價部分由被征收人在安置房屋交付時一次性支付給征收部門，因被征收人未支付差額房款而延時交房的責(zé)任由其自負(fù)。

（四）征收個人住宅房屋，被征收人符合住房保障條件的，選擇貨幣化補(bǔ)償后，在其輪候保障住房期間，再一次性給予7200元/戶的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

（五）經(jīng)認(rèn)定的違法建筑，不予補(bǔ)償。

十二、非住宅房屋的征收補(bǔ)償

（一）征收個人非住宅房屋，鼓勵被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或參與住宅房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換（等價值調(diào)換）。

（二）征收各類企事業(yè)單位的房屋和土地，土地面積和性質(zhì)以土地證載明的面積和性質(zhì)為準(zhǔn)，土地面積有爭議的，由國土主管部門確認(rèn)。房屋面積確權(quán)按國有土地上房屋確權(quán)原則執(zhí)行，房屋及土地補(bǔ)償價格，由評估機(jī)構(gòu)評估確定。

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

1．對符合連政發(fā)〔2011〕128號《連云港市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償若干問題的規(guī)定》的事實經(jīng)營房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助：商業(yè)氛圍較優(yōu)地段（商業(yè)街、市場街及毗鄰的主次干道）按600-800元/㎡；商業(yè)氛圍一般地段（非商業(yè)街、市場街的主次干道）按400-600元/㎡；商業(yè)氛圍較弱地段（一般零散經(jīng)營點(diǎn)）按100-300元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定，協(xié)商不成的，委托確定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收決定作出前三年的平均凈利潤和停產(chǎn)停業(yè)期限評估確定。

2．其他按照省市相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

十三、征收補(bǔ)助、獎勵

（一）搬遷補(bǔ)助

搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋合法建筑面積10元/平方米計算。一次不足800元的，按800元計算。被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)陌匆淮斡嬎悖贿x擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的按兩次計算。

（二）臨時安置補(bǔ)助費(fèi)

被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換且自行過渡的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋合法建筑面積12元/月/平方米計算。月臨時安置補(bǔ)助費(fèi)不足600元的，按600元計算。

被征收人選擇貨幣或現(xiàn)房安置的，按6個月一次性支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；選擇期房安置的，臨時安置補(bǔ)助費(fèi)按實際過渡時間計算(詳見現(xiàn)場選房圖)。

被征收房屋合法建筑面積等于或小于安置房屋建筑面積，按被征收房屋合法建筑面積計算臨時安置補(bǔ)助費(fèi)；被征收房屋合法建筑面積大于安置房屋建筑面積，超出部分按選擇貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行計算臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

（三）簽約及搬遷獎勵

在本方案確定的簽約獎勵期限內(nèi)簽約并搬家騰空房屋完好交給征收人的，予以下列獎勵；超過簽約獎勵期限簽訂協(xié)議的，不予獎勵。

1．征收住宅性房屋，被征收人積極配合征收工作并在評估結(jié)果公示期內(nèi)簽訂協(xié)議且按協(xié)議約定時間完成搬遷，給予10000元/戶提前簽約獎勵。

2．征收住宅性房屋，被征收人在評估結(jié)果公示期滿之日起20日（含20日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在協(xié)議約定時間內(nèi)完成搬遷的，在合法房屋評估價的基礎(chǔ)上增加8%；在評估結(jié)果公示期滿之日起21-30日（含30日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在協(xié)議約定時間內(nèi)完成搬遷的，在合法房屋評估價的基礎(chǔ)上增加4%。

3．選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，分別計算被征收房屋價值與安置房屋價值，并結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價。安置房屋面積超出被征收房屋合法面積以外部分，在20%之內(nèi)（含20%）的，價格比市場評估價每平方米優(yōu)惠200元；超過20%以上的，按市場評估價計算。

4．征收住宅性房屋，被征收人在評估結(jié)果公示期滿之日起20日（含20日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在約定時間內(nèi)完成搬遷的，按合法建筑面積每平方米獎勵200元，獎勵金額低于12000元，按12000元計算；在評估結(jié)果公示期滿之日起21-30日（含30日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在約定時間內(nèi)完成搬遷的，按合法建筑面積每平方米獎勵100元，獎勵金額低于6000元，按6000元計算。

5．征收住宅性房屋，對選擇貨幣化安置的被征收人，在評估結(jié)果公示期滿之日起20日內(nèi)（含20日）簽訂協(xié)議并在協(xié)議約定時間內(nèi)完成搬遷的，給予合法房屋評估價4%的貨幣化安置獎勵，超過上述期限，不予獎勵。

6．征收企事業(yè)單位房屋和土地，被征收人在評估結(jié)果公示期滿之日起20日（含20日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在協(xié)議約定時間內(nèi)完成搬遷的，按房屋加土地評估價值的2.5%給予獎勵，獎勵金額低于12000元的，按12000元計算；在評估結(jié)果公示期滿之日起21-30日（含30日）內(nèi)簽訂協(xié)議并在協(xié)議約定時間內(nèi)完成搬遷的，按房屋加土地評估價值的2%給予獎勵，獎勵金額低于6000元的，按6000元計算。

7．違法建筑一律不予補(bǔ)償。被征收人積極配合征收工作，在征收簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議并按照約定時間將房屋交給征收人的，按照違法建筑磚木、磚混、鋼混建筑結(jié)構(gòu)類型，分別給予每平方米不超過300元、400元、500元材料補(bǔ)助。

十四、其他事項

（一）被征收人應(yīng)積極配合房屋征收工作人員對其房屋及附屬設(shè)施進(jìn)行丈量，并及時提供房屋產(chǎn)權(quán)證明等相關(guān)手續(xù)。因被征收人不配合而導(dǎo)致評估價格不實，由此導(dǎo)致的不利后果，由被征收人自負(fù)。

（二）房屋征收工作人員應(yīng)當(dāng)秉公辦理房屋征收事宜，做到公平、公正、公開。對濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。

（三）在房屋征收期間，對采取暴力、威脅等方法妨礙房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（四）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋建成后，由征收部門進(jìn)行公告或按被征收人所留聯(lián)系方式通知被征收人辦理安置手續(xù)。被征收人所留聯(lián)系方式發(fā)生改變，應(yīng)及時通知征收部門；否則，產(chǎn)生的不利后果由被征收人自負(fù)。

（五）被征收房屋存在權(quán)屬糾紛的，由被征收人在房屋征收簽約及搬家騰房的期限內(nèi)自行解決，逾期不能解決的，按有關(guān)規(guī)定處理。

（六）被征收人不得擅自拆除、損壞被征收房屋、附屬設(shè)施，否則征收人有權(quán)在補(bǔ)償費(fèi)用中扣除相應(yīng)的損失。

（七）房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的人民政府，按照房屋征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

（八）被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

（九）被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（十）補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

十五、本方案未盡事宜，按國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》及相關(guān)政策和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十六、本方案最終解釋權(quán)歸房屋征收人。