對市政協十四屆四次會議第44109號提案的答復

戴鴻鳴委員：

您提出的關于進一步完善存量房以舊換新相關政策的提案收悉，現答復如下：

一、以舊換新實施情況及成效

（一）聯合出臺房地產調控政策文件。2024年6月6日，我局聯合市自然資源和規劃局、市公積金管理中心出臺《關于調整和明確促進市區房地產市場發展相關措施的意見》（連建發〔2024〕177號）文件，從支持支持市場化“以舊換新”、支持國有企業定向“以舊換新”、構建預告登記機制等三個方面實施“以舊換新”相關工作。購房補貼方面，對市區（不含贛榆區）轉讓二手住房一年內又購置新建商品住房的，予以補貼一次應繳契稅額的100%；對規模以上企業的產業工人和大專以上學歷購房人購買新建住房或首套二手住房的發放購房補貼，補貼應繳契稅額的80%。

（二）開展地方國企“以舊換新”。采用國企收購模式實施存量住房“以舊換新”工作。市區范圍內，由市城建控股集團成立一家二級公司——置新公司，通過籌集長期低息融資貸款，收購海州區和連云區存量住房并定向置換至市城建控股集團未銷售新房，存量住房業主可采用一套或多套存量住房置換新房，置換總價不得高于所購新房總價的80%。收購的存量住房統一變更登記至置新公司名下，按照宜租則租、宜售則售、租售并舉等多種渠道盤活。通過以上方式，加快一二手房聯動、激發房地產市場活力、滿足居民改善型住房需求。

（三）實施成效。以舊換新方面，自2024年“以舊換新”工作開展以來，全市“以舊換新”成交套數933套，13.61萬平方米，成交金額15.7億元。其中，城建集團成交套數649套，10.33萬平方米，成交金額13.49億元；今年以來全市成交套數372套，成交面積5.43萬平方米，成交金額6.39億元。其中，城建集團成交286套，成交面積4.38萬平方米，成交金額5.64億元。購房補貼方面，截至目前已累計發放購房補貼10562萬元，惠及補貼8066件，有效促進一手房和二手房市場的聯動。

二、以舊換新相關問題成因

（一）關于“舊”房收購范圍小問題。截至目前，市城建集團已收購舊房10.09億元、銷售新房13.23億元。劃定的收舊范圍和25年房齡要求是在兼顧企業經營發展、后期運營管理和規避相關風險等多方面因素后進行制定的。25年以上房源盤活渠道受限、資產運營管理困難，不利于國有資產保值增值；且需考慮金融機構收購舊房要求（位于城市核心、人口聚集、產業集聚等具有明顯優勢的中心城區）。

（二）關于“新”房區位相對集中問題。采用“國企收購”模式實施以舊換新政策的國有企業，應以去化自身樓盤為主，收購舊房并定向置換至本公司開發建設新房，以保障資金鏈持續延續。目前城建集團在售的經營性項目只有蒼梧錦苑、金海福邸、城樾大境和金鳳雅苑四個項目樓盤，已全部納入換新項目范圍。

（三）關于“新”的周邊配套不足問題。換新樓盤主要位于花果山大道東側，當前該區域商超、菜場、學校等配套服務不足，已在加快完善。

（四）關于置換過渡期長問題。換新項目中，金鳳雅苑項目為現房，滿足即買即交付條件；蒼梧錦苑和金海福邸項目今年即可上房，城樾大境項目2026年具備上房條件。

（五）關于新舊價格差大的問題。目前收購舊房平均成本為1.06萬元/平方米，銷售新房平均成本為1.3萬元/平方米，相差不足3000元/平方米；金海府邸項目多層均價9700元/平方米、高層均價7600元/平方米，較部分舊房小區價格更優惠。為降低客戶置換成本，市城建集團已推出多項措施：一是蒼梧錦苑、城樾大境等項目免費贈送車位和儲藏間，成本價值不低于15萬元。二是采用“國企收購”模式，將舊房款項直接撥付至新房作為首付款，客戶只需補充20%-25%差額；三是出臺“拼多多”“換押轉貸”、支持三代以內直系親屬換房、三免貼心服務（免評估費、免中介費、免服務費）、契稅和個人所得稅全額申退（平均每套房源節省八萬余元）、保留舊房學區3年等多項助力購房措施。

三、下一步工作計劃

（一）擴大收購范圍。根據2025年第13號市政府辦公室會議紀要，2025年將在原海州區收舊范圍基礎上，增加連云區收舊范圍，并適時擴大收舊范圍，目標新增收購存量住房不少于500套。目前市城建集團已協調金融機構拓寬連云區收購范圍（1家已成功收購連云區房源，另外1家正在積極爭取中）。對于無物業公司管理的小區，市城建集團將開展實地調研、上會研究通過后納入收購范圍，滿足置換群體置換需求。

（二）落實優惠措施。市住建部門將同市財政部門和城控集團落實好“以舊換新”相關工作，繼續落實購房補貼政策，財政部門積極爭取舊房裝修、廚衛等局部改造購置上級補貼資金。市城建集團結合已推出多項措施，進一步降低客戶置換成本，幫助舊房價格高出置換比例、舊房尚余貸款未結清等客戶降低換房門檻和資金壓力，滿足改善型住房需求。

（三）加快配套建設。城建集團將協同潤科集團（高新區片區開發公司）著力開展星海湖公園綠化亮化打造、袖海路道路建設、市體育中心升級改造、市青少年體育發展中心建設等片區提檔升級工作，并積極利用新開發的高品質住宅配建商超、城市書房、玉女河公園等，力爭為居民提供便利生活服務。同時，城建集團將加快文苑路學校等公益性項目落地，為打造優質居民生活環境提供支撐。

（四）完善置換流程。進一步完善現有置換流程，推動明確舊房評估、出售，新房選購、簽約、交房等各環節節點，及時幫助解決手續辦理過程中的各類問題。

（五）做好新舊銜接。市城建集團將推出舊房返租政策，置換群體可以低于市場的優惠價格居住至新房上房通知后1年，為新房裝修、家具配備等事項提供充足時間。

（六）加大補貼力度。市財政部門將繼續積極爭取上級補貼資金，讓百姓享受到切實的優惠，激發居民以舊換新需求。財政部門反饋已爭取到位上級補助資金2756萬元，可對我市舊房裝修、廚衛等局部改造購置等予以補貼。

連云港市住房和城鄉建設局

2025年7月16日