各縣、區(qū)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：

《連云港市物業(yè)管理實施細則》已經(jīng)市十一屆政府第49次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

　

　

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○六年五月二十二日

　

　

連云港市物業(yè)管理實施細則

　

第一章　 總　 則

　

第一條　 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本實施細則。

第二條　 本實施細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條　 市房產(chǎn)行政主管部門是本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門是該行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門。規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、公安、司法、民政、財政、物價、工商、稅務(wù)、廣電、供電、電信、郵政等部門，依照各自職責(zé)，做好相關(guān)工作。

第四條 　新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理，在開發(fā)建設(shè)中應(yīng)當(dāng)綜合考慮物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的需要。

（一）規(guī)劃設(shè)計時，必須按規(guī)定設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)用房以及其他配套的共用服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃部門在審批規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)征求房產(chǎn)行政主管部門的意見；

（二）施工圖設(shè)計時，供水、供電、供氣、供暖等應(yīng)設(shè)置一戶一表，與住宅樓同時設(shè)計、同步建設(shè)；

（三）規(guī)劃部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)部門在審查批準(zhǔn)初步設(shè)計文件、房產(chǎn)部門在核發(fā)商品房（預(yù)）銷售許可證時，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)加強監(jiān)督，嚴格把關(guān)。

第五條　 建筑面積5萬平方米以上的原有住宅區(qū)，配套設(shè)施比較齊全的，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全的住宅區(qū)，由物業(yè)所在地人民政府組織綜合整治，完善配套設(shè)施、設(shè)備，實行物業(yè)管理。整治區(qū)域內(nèi)的市政、供水、供電、供氣、供暖、通訊、環(huán)衛(wèi)、綠化等設(shè)施和設(shè)備，由產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)整治。

暫不具備實行物業(yè)管理的單位生活大院，繼續(xù)由原產(chǎn)權(quán)單位負責(zé)維修、管理和整治；原產(chǎn)權(quán)單位也可以委托他人統(tǒng)一管理。

零星分散住宅（含不達規(guī)模的住宅區(qū)、原產(chǎn)權(quán)單位已不存在的生活大院等）由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)成社區(qū)統(tǒng)一管理。

第六條　 配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。

第七條　 物業(yè)所在地人民政府房產(chǎn)行政主管部門或其依法指定的相關(guān)機構(gòu)，具體負責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，其主要職責(zé)是：

（一）指導(dǎo)并監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作；

（二）參與新建住宅區(qū)的綜合驗收和物業(yè)管理配套設(shè)施驗收；

（三）指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的組建工作；

（四）指導(dǎo)社區(qū)管理及調(diào)解組織及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾糾紛；

（五）協(xié)助城管、環(huán)保、公安等行政主管部門，做好住宅區(qū)內(nèi)違法建筑查處、環(huán)境保護、治安防范和交通秩序管理等工作。

第八條　 各級人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)具體享受的稅費優(yōu)惠政策，由市房產(chǎn)行政主管部門會同市財政、稅務(wù)部門及其他相關(guān)部門發(fā)文規(guī)定。

　

第二章　 業(yè)主自治管理

　

第九條　 物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建立業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

較大規(guī)模的小區(qū)可以實行業(yè)主大會代表制。即可以幢、單元等為單位，推選一名代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會的議題應(yīng)當(dāng)提前告知業(yè)主，業(yè)主大會決定的事項應(yīng)當(dāng)及時在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布。

第十條　 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到50%，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條　 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票；其他物業(yè)以該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑面積最小的物業(yè)為計票單位，將物業(yè)建筑面積除以該最小建筑面積并采用四舍五入的方法計算投票權(quán)數(shù)。

第十二條　 物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)牽頭成立以業(yè)主為主體的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、派出所、建設(shè)單位、社區(qū)居委會組成的首次業(yè)主大會籌備委員會。受托的物業(yè)管理企業(yè)可承擔(dān)相關(guān)的事務(wù)性工作。

首次業(yè)主大會籌備委員會在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下具體做好下列工作：

（一）協(xié)商確定召開業(yè)主大會的形式、時間、地點和內(nèi)容；

（二）協(xié)商業(yè)主委員會組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會成員條件推薦業(yè)主委員會委員候選人，候選人名單及基本情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布；

（三）起草業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約草案；

（四）組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十三條　 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)審議通過以下事項：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員章程和議事規(guī)則；

（二）業(yè)主委員會日常工作權(quán)限；

（三）業(yè)主委員會選舉辦法；

（四）業(yè)主公約；

（五）物業(yè)的有關(guān)公共管理規(guī)定；

（六）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十四條　 首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。對依法成立的業(yè)主委員會，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在備案后出具證明文件并予以公布。業(yè)主委員會備案時應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）業(yè)主委員會備案表；

（二）業(yè)主代表、業(yè)主委員會選舉辦法及選票；

（三）業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；

（四）業(yè)主大會審議通過的主要事項。

第十五條　 業(yè)主委員會可以通過推選產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和使用人具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定不得與有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第十六條　 業(yè)主委員會依據(jù)規(guī)定履行職責(zé)，督促全體業(yè)主、使用人遵守物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和業(yè)主公約；幫助物業(yè)管理企業(yè)實施本區(qū)域的物業(yè)管理，配合物業(yè)管理企業(yè)解決在實施管理服務(wù)中的重大問題；積極配合社區(qū)管理。

業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

第十七條　 業(yè)主委員會主任享有下列主要權(quán)利：

（一）負責(zé)召開業(yè)主委員會會議；

（二）經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，核簽物業(yè)維修等項目的費用，代表業(yè)主委員會對外簽約和簽署文件；

（三）業(yè)主委員會授權(quán)的其他事項。

業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及本實施細則的規(guī)定和業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程，辦事公正、負責(zé)；

（二）完成業(yè)主委員會交辦的工作；

（三）代表業(yè)主委員會處理事務(wù)；

（四）接受相關(guān)行政管理部門的培訓(xùn)和指導(dǎo)。

第十八條 　業(yè)主委員會委員每屆任期3年，可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促其進行換屆選舉。原業(yè)主委員會未能及時組織換屆選舉或怠于組織的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)成立籌備委員會進行換屆工作。

第十九條 　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費應(yīng)當(dāng)首先從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中支付，如經(jīng)費不足，不足部分可以由全體業(yè)主分攤。經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

第二十條 　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）主持，協(xié)調(diào)處理有關(guān)事宜。

社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受社區(qū)居民委員會的管理。

　

第三章　 物業(yè)管理企業(yè)

　

第二十一條　 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關(guān)文件向市物業(yè)管理行政主管部門和企業(yè)登記機關(guān)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)必須按照國家規(guī)定申報物業(yè)管理資質(zhì)，從事與資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)活動。

已領(lǐng)取國家、省統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的外市物業(yè)管理企業(yè)，來本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門和物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十二條　 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

（一）依照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；

（二）收取物業(yè)管理服務(wù)費用；

（三）制止違章搭建或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為，并可以向人民法院提起民事訴訟；

（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；

（五）拒絕任何形式的攤派；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)下列義務(wù)：

（一）執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）履行物業(yè)管理合同，提供物業(yè)管理服務(wù)，維護業(yè)主利益；

（三）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；

（四）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和使用維修基金的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計；

（五）接受政府有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第二十三條　 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。年檢的主要內(nèi)容是物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員持證上崗、業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的評議、年度工作業(yè)績、財務(wù)報表、資質(zhì)登記的有關(guān)事項變更以及執(zhí)行法律法規(guī)政策等方面的情況。

　

第四章　 物業(yè)管理服務(wù)和收費

　

第二十四條　 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定。

建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第二十五條　 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

第二十六條　 新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在售房前公示。

新建住宅區(qū)物業(yè)出售時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。該合同中約定的物業(yè)具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量要求、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及其他事項應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位之間簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中有關(guān)內(nèi)容相一致。

第二十七條　 新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終責(zé)任。

第二十八條　 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第二十九條　 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用設(shè)施設(shè)備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，物業(yè)管理企業(yè)要按照下列要求提供服務(wù)：

（一）按照國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃，實施管理服務(wù)；

（二）在業(yè)主使用房屋前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用、維護的方法、要求、注意事項以及有關(guān)規(guī)定告知業(yè)主；

（三）經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護；

（四）發(fā)現(xiàn)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時，應(yīng)當(dāng)立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同的約定進行維修；

（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；

（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)賬冊；

（七）定期公布物業(yè)管理公共服務(wù)費和物業(yè)維修、更新費用的收支賬目，接受質(zhì)詢和審計；

（八）建立公開征詢業(yè)主意見制度，定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù)；

（九）發(fā)現(xiàn)違反《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、本實施細則或業(yè)主公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會、社區(qū)和有關(guān)行政機關(guān)報告，必要時向人民法院提起訴訟；

（十）按照物業(yè)服務(wù)合同的要求，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項；

（十一）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)的指導(dǎo)和監(jiān)督下做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相關(guān)工作。

第三十條　 物業(yè)管理企業(yè)因服務(wù)合同到期或其他原因退出物業(yè)項目管理的，應(yīng)按照規(guī)定的程序辦理，并做好交接工作。

第三十一條　 市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費的實施和管理工作。

第三十二條　 普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。非普通住宅以及辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

確定政府指導(dǎo)價應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進行綜合測算，必要時可依法舉行價格聽證會。

以招投標(biāo)方式確定的前期物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)報價格主管部門備案。

第三十三條　 物業(yè)管理服務(wù)費構(gòu)成因素為：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護保養(yǎng)費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護費用；

（六）物業(yè)管理企業(yè)辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費用；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費用；

（十）合理利潤；

（十一）法定稅費。

第三十四條　 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點醒目位置公示。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向業(yè)主、使用人公布財務(wù)收支、經(jīng)營性設(shè)施營業(yè)收益等情況。

第三十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位向業(yè)主或者使用人提供的服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按戶計量，直接向最終用戶收取有關(guān)費用。任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用，確需委托的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關(guān)費用時，不得價外加價，并不得向業(yè)主另外收取手續(xù)費等額外費用。

　

第五章　 物業(yè)的使用和維護

　

第三十六條　新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實施方案。

開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積的4‰無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房（面積不足30平方米的，按30平方米提供）。其產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由受托的物業(yè)管理企業(yè)使用。

物業(yè)管理服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房、幼托所（園）、文體活動用房、菜場、浴室、公廁、停車庫（場）、垃圾中轉(zhuǎn)站、活動廣場和綠地等配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途；確需改變的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十七條　物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與委托方按照有關(guān)規(guī)定對物業(yè)進行接管驗收。

建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理配套設(shè)施時，還應(yīng)當(dāng)移交下列物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料：

（一）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、拆遷安置資料等；

（二）技術(shù)資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)的竣工圖等資料，設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維修保養(yǎng)的技術(shù)資料，工程開工竣工報告，圖紙會審記錄（復(fù)印件），供水、供氣、供暖的測試報告，隱蔽工程驗收簽證，竣工驗收證明書等；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將管理用房和物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會或物業(yè)管理行政主管部門指定的機構(gòu)。

第三十八條　 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅不應(yīng)改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃和房屋安全的要求，并征得業(yè)主委員會書面同意后，依法報經(jīng)物管、規(guī)劃、建設(shè)、國土、城管、環(huán)保、工商等行政主管部門批準(zhǔn)。

第三十九條　 業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守國家、省和市有關(guān)裝飾裝修的管理規(guī)定，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處置；

（五）物業(yè)外立面設(shè)施、防盜窗、空調(diào)及太陽能熱水器等的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務(wù)費用及押金數(shù)量；

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭議方式；

（十）其他需要約定的事項。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實施管理。發(fā)現(xiàn)違反協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)立即制止，并督促改正；對不能改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)部門依法處理，也可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第四十條　因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或賠償。

第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋用途；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

（三）私搭亂建；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標(biāo)準(zhǔn)排放污染物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動；

（七）未經(jīng)批準(zhǔn)擺攤設(shè)點；

（八）無序停放車輛；

（九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

（十一）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（十二）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。

第四十二條　任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地、綠地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第四十三條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（簡稱專項維修資金）。

第四十四條　專項維修資金的籌集、收取、使用、管理，按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十五條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修需要使用專項維修資金時，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)編制維修工程預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會審核后報經(jīng)市、縣物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)。工程竣工后，由物業(yè)管理行政主管部門牽頭指導(dǎo)業(yè)主委員會組織驗收、審核工程決算。

第四十六條　專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會研究決定續(xù)籌方案，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會決定的方案續(xù)繳專項維修資金。

第四十七條　專項維修資金屬業(yè)主所有，專門用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新和改造，嚴禁挪作他用。

專項維修資金收支情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)定期公布，接受業(yè)主及業(yè)主委員會監(jiān)督。

第四十八條　房屋在國家規(guī)定的保修期滿以后的維修、更新費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）房屋室內(nèi)部分的維修、更新費用，由業(yè)主自行承擔(dān)。

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新費用，由全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)，依照本細則設(shè)立專項維修資金的，在專項維修資金中列支。

物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促限期維修。

第四十九條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營或利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益扣除成本后應(yīng)將70%用于補充專項維修資金，30%用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)另有約定的從其約定。

　

第六章　　 投　 訴

　

第五十條　物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)等對違反《國務(wù)院物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和本實施細則行為的投訴。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮自治職能，先行協(xié)調(diào)處理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)、其他業(yè)主和單位的投訴。

第五十一條　物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查處理。投訴人對調(diào)查處理意見有異議的，可以向上一級行政主管機關(guān)提出書面復(fù)核要求。

物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對決定受理的，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查核實，并自受理投訴之日起30日內(nèi)將處理意見回復(fù)投訴人。

投訴人對物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門的調(diào)查處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管部門或其上級主管部門提出書面復(fù)核要求。市物業(yè)管理行政主管部門或其上級主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見回復(fù)投訴人。

第五十二條　投訴內(nèi)容涉及其他行政管理部門職責(zé)范圍的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。

　

第七章　法律責(zé)任

　

第五十三條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反業(yè)主公約、業(yè)主臨時公約的，業(yè)主委員會或者相關(guān)的業(yè)主、使用人可以依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十四條　物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本實施細則規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)的，當(dāng)事人一方可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第五十五條　業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，并可按每日萬分之五加收滯納金。逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第五十六條　資質(zhì)年檢不合格的物業(yè)管理企業(yè)，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期整改。整改后仍達不到要求的，應(yīng)當(dāng)依法降低其資質(zhì)等級，直至依法注銷其資質(zhì)證書。

第五十七條　建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期提供或補建，逾期不提供或不補建的，應(yīng)當(dāng)交納補建價款，并處以10萬元以上50萬元以下罰款。

第五十八條　物業(yè)管理企業(yè)違反本實施細則，按照下列規(guī)定處罰：

（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其停止活動，沒收非法所得，可處以10萬元以上20萬元以下罰款。

（二）違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（三）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者注銷資質(zhì)證書，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（四）接到解聘通知后7日內(nèi)拒不退出其物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，市、縣物業(yè)管理行政主管部門可依法降低其資質(zhì)等級直至注銷資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十九條　未按照規(guī)定交納維修資金的單位和個人，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補交；逾期仍不足額交納的，可按每日萬分之五加收滯納金。

違反本實施細則規(guī)定，挪用維修資金的，由市、縣物業(yè)管理行政主管部門追回挪用的維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用維修資金，情節(jié)嚴重的，頒發(fā)資質(zhì)證書的部門可以注銷其資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十條　對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)規(guī)劃部門審批進行建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施以及違反市容、市政管理等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以規(guī)勸、制止，制止無效時，可報物業(yè)管理行政主管部門和城市管理綜合執(zhí)法部門處理，也可以直接向人民法院提起訴訟。

第六十一條　違反本實施細則規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由工商、物價、財政、稅務(wù)、公安、建設(shè)、城管、環(huán)保等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。

　

第八章　 附　 則

　

第六十二條　 本實施細則中有關(guān)業(yè)主、使用人、物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)共用部位、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等用語的含義，《江蘇省物業(yè)管理條例》已有規(guī)定，從其規(guī)定。本實施細則所稱物業(yè)所在地指物業(yè)所在的縣、區(qū)（含開發(fā)區(qū)）。

第六十三條　本實施細則由連云港市房產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。

第六十四條　本實施細則自2006年7月1日起施行，《連云港市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》（連政發(fā)〔1997〕1號）同時廢止。