各縣、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

《連云港市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作流程和維修改造標準》已經(jīng)市十四屆政府第24次常務會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

 

 

連云港市人民政府辦公室

2018年6月27日

（此件公開發(fā)布）

 

連云港市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”

分離移交工作流程和維修改造標準

 

按照國務院辦公廳《轉發(fā)國務院國資委、財政部關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》（國辦發(fā)〔2016〕45號)、國務院國資委、財政部《關于印發(fā)〈中央企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作有關問題解答〉的通知》（國資廳發(fā)改革〔2018〕7號）、《關于做好2018年剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題有關工作的通知》（國資廳發(fā)改革〔2018〕11號)及《市政府辦公室關于印發(fā)連云港市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交實施方案的通知》（連政辦發(fā)〔2017〕102號）要求，依據(jù)國家、省相關技術規(guī)范和行業(yè)技術標準、市相關政策規(guī)定，結合我市實際，制訂本工作流程和維修改造標準。

一、物業(yè)管理移交工作流程和維修改造標準

（一）物業(yè)管理移交接收

連云港市國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理由所在轄區(qū)街道辦事處接收，并由街道辦事處統(tǒng)一管理。

成片區(qū)的，可由街道辦事處指導家屬區(qū)成立業(yè)主大會，通過市場公開選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理；經(jīng)街道指導仍不能成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，可按《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定，由街道辦事處組織社區(qū)居委會、業(yè)主等代表組建物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，選聘家屬區(qū)物業(yè)服務企業(yè)；無法成立業(yè)主委員會的家屬區(qū)，零星插花式或是零散分布的，由街道或社區(qū)進行托管，針對物業(yè)實際狀況，組織專業(yè)機構提供保潔、門禁、清掏化糞池、下水道等單項或部分事項的有償服務。

（二）移交條件

1. 移交的家屬區(qū)內房屋產權清晰，已辦理不動產證書（土地使用權證書、房屋所有權證書）。

2. 房屋完損等級達到要求。磚混結構的房屋使用年限大于20年的、鋼混結構的房屋使用年限大于30年的，須進行房屋完損等級鑒定，鑒定為C級以下的房屋須先修繕加固，再進行移交，涉及到特殊情況另行處理。

（三）移交的范圍和內容

1. 業(yè)主名冊及房屋清冊、竣工圖、附屬設施設備清冊及合格證保修憑證等基礎資料。

2. 未房改房屋產權及房屋使用人名冊。

3. 物業(yè)維修資金。按照物業(yè)維修資金有關政策規(guī)定，物業(yè)管理移交前應按40元/㎡（帶電梯的按60元/㎡）逐戶補交物業(yè)維修資金，賬目細分到戶，補足補齊。

4. 物業(yè)移交接管及補貼費。由移交方移交至屬地街道辦事處。移交費用按照5元/㎡標準一次性繳納，單個項目費用不足3萬元的按3萬元定補。補貼費用按照多層25元/㎡，高層按照36元/㎡向屬地街道辦事處繳納，用于彌補物業(yè)管理移交過程中和后期、以及托管房屋的物業(yè)管理費用缺口和不足。

5. 物業(yè)服務用房。物業(yè)服務用房、車庫和用于家屬區(qū)居民服務的配套用房，一并移交至街道辦事處納入家屬區(qū)的統(tǒng)一管理。

6. 家屬區(qū)規(guī)劃紅線范圍內經(jīng)營性用房、未出售房屋及其他設施設備原則上一并移交，其租金及經(jīng)營收入專項用于彌補家屬區(qū)后期物業(yè)管理經(jīng)費不足。

（四）家屬區(qū)分離移交的維修改造標準

1. 屋面維修：對屋面防水層進行修補或者大修，確保屋面無滲漏，更換破損的隔熱板；對城市主干道、快速路、城鐵、高鐵等沿線房屋進行平改坡。

2. 外墻防滲和出新：對破損的外墻進行修補，確保外墻無滲漏；對外墻墻面進行整體粉刷出新，并與區(qū)域色彩風格相協(xié)調；對破損的落水管、水斗進行維修和更換。

3. 樓道出新：粉刷樓道內墻，維修、油漆欄桿扶手，維修樓道窗。

4. 路面維修：新建和翻建小區(qū)道路，主干道攤鋪瀝青，支道攤鋪混凝土路面，保證道路平整。

5. 管網(wǎng)改造：完善和疏通污水、雨水管網(wǎng)，保證排水暢通。

6. 環(huán)衛(wèi)設施改造：徹底清理化糞池，根據(jù)需要新建、改造化糞池及配套管網(wǎng)、改造公共廁所，安裝垃圾棚。

7. 增設停車泊位：因地制宜增設停車泊位。

8. 進行白蟻防治：對小區(qū)公共部位進行白蟻防治。

9.  住宅信報箱改造：更換破損的信報箱。

10. 增加樓梯道燈：根據(jù)實際情況增加樓道燈，燈具采用節(jié)能燈具，并注重長效維護管理。

11. 綠化改造：對小區(qū)內綠化進行修剪、移植和補植。

12. 完善配套物業(yè)服務用房：按照不低于小區(qū)總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)服務用房，低于100㎡的按照100㎡配置。獨立樓棟無法配置物業(yè)服務用房的，可以按照應配建面積，參照周邊房屋銷售價格的標準，以貨幣方式交由街道辦事處統(tǒng)籌安排。

13. 建設休閑場所：修復、增添居民體育活動、休閑娛樂場所。

14. 對舊住宅區(qū)內各類違章建（構）筑物進行拆除，對破墻開店、開門進行封堵。

15. 安裝監(jiān)控探頭，有條件的應接入公安聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)。

16. 完成小區(qū)控源截污工程，實現(xiàn)雨污分流。

17. 改造小區(qū)路燈，并接入市政供電網(wǎng)絡。

18. 修復、增補消防栓、滅火器等小區(qū)必備的消防設施，有必要的還需修復、建設或增配消控室、消防泵房等，確保小區(qū)消防正常使用。

19. 按相關規(guī)定應納入整治改造范圍的其他內容。

（五）移交工作流程

1. 開展移交調查。有關企業(yè)應當會同項目所在地街道辦事處共同商議，明確移交區(qū)域范圍。查清公用部位、公共設施基本情況。

2. 明確移交范圍和條件。根據(jù)房屋權屬性質情況，分清公有住房、公有住房的房改房、房改后已經(jīng)轉讓等情況。同時，清點房屋及配套設施設備和相關場地，分類建立國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)設施分離移交項目的詳細清冊。

3. 評定房屋等級。對房齡大于20年的磚混結構房屋和房齡大于30年的鋼混結構房屋，需開展房屋完損等級評定。

4. 明確改造內容。對照家屬區(qū)分離移交維修改造標準，明確改造的項目、內容，并委托專業(yè)的可研編制和施工設計單位，設計工程改造方案。

5. 測算經(jīng)費需求。移交企業(yè)和接收單位可協(xié)商委托工程咨詢機構，編制維修改造工程預算。維修改造經(jīng)費包括可研費用、設計費用、舊設施設備維修維護及拆除費用、新設備購置安裝費用、施工安裝費、監(jiān)理費和審計費。經(jīng)費需求可先按可研報告匡算的概算價格計算，最終按項目竣工后決算審計結果結算。

6. 簽訂移交協(xié)議。接收移交雙方，根據(jù)確定移交范圍、改造內容、資金需求、支付方式、改造工程施工組織、驗收標準、雙方的責任義務等約定簽訂移交協(xié)議，涉及相關資產移交的還應包含資產明細、賬面價值、劃轉方式等事項。移交協(xié)議須報各縣區(qū)（園區(qū)）政府（管委會）或其指定部門審核備案，并報市專項領導小組辦公室備案。

7. 支付移交及維修改造經(jīng)費。移交協(xié)議簽訂后，移交企業(yè)應該按改造資金需求向接收方預付改造經(jīng)費。改造經(jīng)費由縣區(qū)政府或其指定的機構收取，專款專戶，專項使用。

8. 結清物業(yè)維修資金。企業(yè)職工家屬區(qū)移交前，企業(yè)應清理物業(yè)維修資金繳納情況，按規(guī)定補足補齊，交存至物業(yè)維修資金代管機構，并提供分戶明細等信息。

9. 組織整治改造。接收方根據(jù)移交協(xié)議，會同移交方按照基本建設程序要求辦理項目施工手續(xù)。通過招標等方式，組織整治改造，并組織竣工驗收。對于列入棚戶區(qū)改造和舊城區(qū)改造范圍的片區(qū)，可按照縣區(qū)（園區(qū)）政府（管委會）的工作規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌組織實施。

二、供電移交工作流程和標準

（一）工作流程

1. 簽訂框架協(xié)議。移交企業(yè)與供電公司簽訂《“三供一業(yè)”供電分離移交框架協(xié)議》，就移交改造內容、改造標準、人員安置、輿情防控等進行約定。

2. 確定供電方案。移交企業(yè)與供電公司結合實際供電條件協(xié)商確定供電方案。內容包括供電電源、供電電壓、電源接入點、電源進線方式、負荷性質、供電方式、電氣主接線、批準容量、電能計量方式、安保措施等。

3. 工程設計。設計單位依據(jù)江蘇省《居住區(qū)配電設施建設標準》，以及確定的供電方案完成工程設計和概算工作，設計完成后，移交企業(yè)與供電公司共同對設計方案進行評審。

4. 簽署實施協(xié)議。移交企業(yè)與供電公司簽署分離移交實施協(xié)議（一項目一協(xié)議），明確責任界面，約定移交改造范圍、項目資金、工程質量及技術標準、通道資源與施工協(xié)調、建設與實施、移交設施的責任劃分、歷史遺留問題及爭議處置等內容。

5. 工程實施。施工單位按照供電設施改造標準，組織開展工程建設改造，嚴控工程質量。

6. 竣工驗收。施工完畢后，由施工單位提出申請，供電公司會同移交企業(yè)進行驗收，驗收通過后，供電公司組織送電。

7. 清算移交。移交企業(yè)委托有資質的中介機構開展項目審計，出具審計報告。完成項目審計后，供電公司與移交企業(yè)做好移交資產的財務清理、資產清查、產權變更等工作。

（二）改造移交標準。

堅持“因地制宜、充分利舊、標準適中”，確保技術合理、經(jīng)濟合算和運行可靠。按照我市經(jīng)濟發(fā)展水平、居民用電特點，合理確定改造標準。充分利用移交企業(yè)原有供配電設施、站址用房等，降低工程改造費用。原則上參照江蘇省《居住區(qū)配電設施建設標準》（DGJ32J11-2005）執(zhí)行，設備材料優(yōu)先考慮國產優(yōu)質產品，滿足設計容量及用電發(fā)展需求，并留有合理余度。

（三）費用標準

移交改造費用包括改造工程項目的可研費用、設計費用、舊設備維修維護及拆除費用、新設備設施購置費用、施工安裝費用、監(jiān)理費用、審計費用等。移交改造費用按設計單位出具的工程概（預）算改造費用標準執(zhí)行，最終由有資質的審計機構審定的金額為準。移交改造費用全部由移交方承擔（其中政府補貼由移交方審領）。涉及電梯、水泵等重要用電負荷，移交企業(yè)需向供電公司繳納高可靠性供電費用。

三、供水移交工作流程和改造標準

（一）適用范圍

1. 在城市供水系統(tǒng)中納入市“三供一業(yè)”企業(yè)名錄中的職工家屬區(qū)內供水設施。區(qū)域供水范圍內的供水設施改造另行研究。

2. 供水設施包含自職工家屬區(qū)規(guī)劃紅線至居民室內與室內原有管道連接。

3. 供水設施維修改造內容包括水表、供水管網(wǎng)和二次供水設備。

（二）編制依據(jù)。《建筑給水排水設計規(guī)范》GB50015、《二次供水工程技術規(guī)程》CJJ140、江蘇省《居民住宅二次供水工程技術規(guī)程》DGJ32/J161、《江蘇省城市公共供水行業(yè)反恐怖防范標準》、住建部、發(fā)改委、公安部、衛(wèi)計委《關于加強和改建城鎮(zhèn)居民二次供水設施建設與管理確保水質安全的通知》。

（三）基本要求

1. 供水設施改造本著規(guī)范、節(jié)約的原則，在滿足安全條件的基礎上，結合實際情況，考慮操作管理、維修檢測等方面的要求。

2. 居住住宅二次供水設施改造后居民用戶必須實行一戶一表，水表出戶。商業(yè)用戶由移交企業(yè)自愿選擇。

3. 供水設施改造工程采用的涉水產品應有國家或省、市衛(wèi)生部門頒發(fā)的飲用水衛(wèi)生許可證。

4. 二次供水設施改造過程應不影響用戶正常用水，必要時采取臨時供水措施保障正常供水。

5. 二次供水設施改造防寒措施應滿足《省住房城鄉(xiāng)建設廳關于加強全省建筑供水設施防凍保溫工作的通知》、《連云港市城鄉(xiāng)建設局關于加強我市新建居民住宅給水系統(tǒng)防凍保溫設計的通知》等相關要求。

6. 二次供水設施民用生活水系統(tǒng)應獨立設置，并盡可能有獨立的建筑維護結構。建筑主體滿足二次供水規(guī)范要求。

7. 二次供水設施應具有管網(wǎng)圖、設備銘牌標識等基礎技術資料。

（四）水質、水壓

1. 供水設施改造后水質指標必須滿足《生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749要求。

2. 通過加壓泵站供水的管道壓力必須按照《二次供水工程技術規(guī)程》（CJJ140-2010）、江蘇省《居民住宅二次供水工程技術規(guī)程》等國家、省、市規(guī)范標準執(zhí)行。

3. 對于無法建設加壓泵站的老舊小區(qū)通過管網(wǎng)改造等措施必須保證用戶進水壓力不低于0.05MP。

（五）改造標準

二次供水設施包括水表、供水管網(wǎng)和二次供水設備。

1. 水表

（1）對于原有水表，按照《冷水水表檢定規(guī)程》JJG162規(guī)定，超過使用期限或未按規(guī)定進行定期檢定的全部進行更換。

（2）多層建筑采用普通機械式水表。高層建筑宜采用具備遠傳抄讀條件的智能水表。

2. 供水管網(wǎng)。供水管網(wǎng)包括一級表以下主管網(wǎng)、支干管網(wǎng)、住宅立管、水表井及表井內相關設施等附屬設施內容。

（1）供水管材應選用球墨鑄鐵管、襯塑鋼管、雙金屬復合管和埋地聚乙烯給水管，未采用上述類型規(guī)范的管道必須進行更新改造。

（2）原有供水管道管材符合要求時，檢測居民住宅規(guī)劃紅線至居民入戶前計量水表之間水量漏損率，漏損率≤5%的供水管網(wǎng)應予以保留，漏損率＞5%的供水管網(wǎng)應予以改造。

3. 二次供水設備

（1）水池（箱）。原有鋼筋混凝土水池應采取不銹鋼內襯；如需更換水池（箱），應采用食品級不銹鋼水箱；當水池（箱）有效容積大于50m3時，宜分為容積基本相同的兩格，并能獨立工作；水池（箱）進水控制設置遙控浮球閥和電動閥門雙重控制；水池（箱）的泄水管和溢流管的出口，不得直接與排水構筑物或排水管道相連接，應采取間接排水的方式。

（2）水泵。應設置備用水泵，宜采用大小泵匹配方式；每臺水泵的出水管上，應裝設遠傳壓力表、止回閥、電動閥和手動閥門；水泵的吸水管上，應裝手動閥門；吸水管和出水管上應裝置減震裝置，采用可曲撓橡膠接頭。

（3）泵房內管道、閥門。泵房內管道、閥門改造包括進水管、出水管、旁通管、排水管、電動閥門、手動閥門、遙控浮球閥、減壓閥等附屬設施內容。管材選用不銹鋼管或襯塑鋼管，閥門選用軟密封閥門。管材、閥門未采用上述類型規(guī)范的必須進行更新改造。管材和閥門滿足要求時，對原有管道、閥門進行檢測評估，經(jīng)評估認定需要更換的進行更換。

（4）泵房門窗。泵房采用防火防盜門。防火防盜門尺寸應滿足搬運最大設備的需要，窗戶及通風孔應設防護格柵式網(wǎng)罩。

（5）電氣、自控。控制系統(tǒng)應滿足自動恒壓變頻供水功能；控制系統(tǒng)應能實現(xiàn)無人值班要求，具備遠程監(jiān)控功能；機泵控制箱（柜）應設置現(xiàn)場就地人工控制和自動控制的轉換開關；應設置總等電位聯(lián)結箱。對原有控制柜、線纜應進行檢測評估，對于安裝不規(guī)范、有安全隱患、不便檢修的控制柜、線纜進行更換。評估結果良好的控制柜和線纜進行保留。

（6）附屬設備。地下泵房內應設置一用一備的排水泵；泵房應設置通風設備，保證房間內通風良好；泵房內應設有清洗水池和水質檢測龍頭；泵房內部照明系統(tǒng)應滿足日常檢修要求；泵房的內墻、地面應選用符合環(huán)保要求、易清潔的材料鋪砌或涂覆，室內地面應平整、防滑。

（六）費用標準

1. 改造費用。在進行二次供水設施改造時，建設安裝費用按照市場定額進行費用測算，由各移交企業(yè)承擔；改造工程中涉及到道路挖掘占用行政許可手續(xù)由家屬區(qū)所屬企業(yè)辦理。

2. 運行維護費用。二次供水設施移交管理后運行、維護和管理費用按照《連云港市市區(qū)新建居民住宅供水設施管理暫行辦法》《關于公布市區(qū)新建居民住宅供水設施建設、運行、維護和管理指導性收費標準（試行）》《連云港市市區(qū)新建居民住宅供水設施管理暫行辦法實施細則》等相關規(guī)定執(zhí)行，由各移交企業(yè)承擔。

3. 供水設施改造、運行、維護和管理費用原則上不超過5800元/戶。

（七）驗收與移交

1. 按照“先移交后改造”的原則，移交企業(yè)與接收企業(yè)在分離移交協(xié)議中明確雙方責任，經(jīng)雙方認可后簽收移交協(xié)議。供水設施移交僅涉及運行、維護和管理權移交，不涉及產權問題。

2. 根據(jù)移交協(xié)議規(guī)定內容，接收單位對供水設施進行維修改造，移交企業(yè)要積極配合做好相關工作，提供建設用地和線路通道，做好職工群眾思想政治工作，取得職工群眾的理解和支撐，協(xié)調解決施工受阻、轉供等問題，為維修改造創(chuàng)造條件。

3. 供水設施改造完成并經(jīng)過驗收后，報市城建局、物價局備案。

四、其他事項

本工作流程和維修改造標準由連云港市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作專項小組辦公室負責解釋。