《關于提升社區物業服務水平促進物業管理行業健康發展的意見》政策解讀

一、《意見》出臺的必要性

一是《意見》的制定，是貫徹中央和省政府社區治理要求的迫切需求。中央、省政府相繼出臺了關于提升社區物業服務水平促進現代物業服務業發展的指導意見，省委省政府已將各地市配套性政策的制定納入省委省政府對市級工作的考核，2018年省委對我市改革專項督察時亦指出我市未以市委或市政府名義出臺加強社區物業管理的文件，本年度省委還將進行督查回頭看，我局根據實際情況起草了《意見》，既是我市物業管理工作的需要，也是完成考核任務的需要。

二是《意見》的制定，是補充我市市級層面物業政策空白的有效途徑。自2013年《江蘇省物業管理條例》，我市13個地級市中，除我市外，其他各市均以人大立法或政府規章形式出臺物業管理方面條例或辦法，我市2008年以原房產局名義出臺的《連云港市物業管理實施細則》、2011年以市政府名義出臺的《關于進一步加強物業管理工作的意見》與之后頒布的上位法部分內容不相適應，已報請廢止。目前，我市已無由市委或市政府名義出臺的相關物業行業管理政策，該《意見》的出臺，可有效填補當前我市物業管理行業的政策空白。

三是《意見》的制定，是推進我市物業管理齊抓共管共治的必然要求。根據《江蘇省物業管理條例》要求，物業管理工作需要切實實現屬地管理，條塊結合，以塊為主，各部門齊抓共管，共治共建。但因體制機制的問題，屬地管理力度仍然不夠，基層人員仍然配備不足，部分職能部門依然不愿進駐小區進行執法，導致小區內違法違規問題業主投訴不斷，物業服務企業因不具有強制執法權難以有效遏制，業主普遍將種種不滿歸責于物業企業并以此為由拒交物業服務費，造成了小區物管企業與業主之間互不信任并形成惡性循環。《意見》的出臺，將厘清條塊各部門管理職責尤其是相關職能部門執法職責，必然對推進全市物業管理工作起到重要作用。

四是《意見》的制定，是解決當前我市物業管理突出矛盾的重要手段。當前，涉及到住宅小區內停車矛盾、消防電梯等安全問題、收費質價不符問題、開發企業遺留配套問題、違規裝修等問題因無上級政策支撐，問題多發頻發，嚴重影響廣大市民的幸福感、獲得感。《意見》堅持問題導向，參考外市經驗做法并結合我市實際，對物業管理中的矛盾有針對性的提出了解決辦法，下一步將同步出臺相關配套制度，對解決今后物業管理中的突出矛盾提供了重要抓手。

二、起草《意見》的主要依據

1.2013年5月1日起施行的《江蘇省物業管理條例》

2.2017年6月12日印發的《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》（中發〔2017〕13號）

3.2017年8月25日印發的《江蘇省政府辦公廳關于提升社區物業服務水平促進現代物業服務業發展的指導意見》（蘇政辦發〔2017〕117號）

4.2017年11月4日市委市政府發布的《關于加強城市社區治理與服務的實施意見》

三、《意見》的主要內容

《意見》由指導思想、基本原則、工作措施、保障措施四大方面組成，其核心為工作措施，由5大項27條工作舉措組成，從加強黨建領導、完善體制機制、提升服務質量、解決突出問題，加大扶持力度方面，對提升全市物業服務水平提出有針對性、有導向性舉措。

一是突出黨建領導引領提升作用。強調了物業行業中黨的領導性、指導性、引領性作用，這也是目前基層治理的重要方法和有效途徑。《意見》提出推進物業企業和業委會黨組織全覆蓋、新組建和改選業委會成員中黨員比例不低于50%、發揮物業行業黨組織問題調處化解作用、完善物業企業和社區黨員交叉任職模式等措施，切實推進將物業行業黨建工作落在點上、落在實處。

二是完善物業行業體制機制建設。著力構建條塊結合、以塊為主，部門齊抓、綜合治理的物業管理新局面。重點闡述由各級政府將物業管理工作納入對下級政府目標管理和績效考核；各縣區物業管理主管部門重點做好“五備案一查處”工作，督促物業企業做好“五公開一規范”工作；各相關職能部門執法職責、執法人、執法電話在小區內公示，推進執法進小區工作；街道辦事處配齊物業專職管理人員，落實屬地管理責任。

三是全面提升全市物業服務水平。本《意見》除日常已由物業管理行政主管部門實施的常規性管理提升舉措以外，創新性地提出了對物業企業公共收支進行年度審計、推動并規范第三方評估機構建立，指導第三方機構對物業服務企業服務質量進行評估、對業主滿意度進行年度測評、測算物業服務成本等，另外還對物業企業履約保證金的規范使用、專業設施由專業機構維保、惡意拖欠物業費的懲戒、物業行業從業人員職業資格管理等方面工作提出了針對性強、可操作性的政策，對中長期物業服務質量的提升有較強的促進作用。

四是著力解決物業管理突出矛盾。重點解決物業服務質價不符、車位長租待售、老舊小區車位不足、開發企業遺留房屋質量問題久拖不決、業委會權力集中失管、物業維修資金申請使用難、違規裝飾裝修多發頻發等問題。其中，創新性地提出建立商品房質保金退還查驗制度、第三方機構對物業企業退出前服務質量測評制度、人防車位租金集中管理和透明使用制度、物業維修資金應急使用清單等要求，對解決中長期物業管理矛盾有較強的指導意義。

五是加大物業管理資金扶持力度。建立對低收入人群、物業服務費用補貼政策，完成老舊小區引入物業早期的過渡性管理，引導老舊小區逐步邁入專業化、長效化管理進程，該項意見是為貫徹落實國務院對老舊小區大部制改造后長效管理的重點舉措。建立對獲得省級、市級以上榮譽稱號物業企業表彰獎勵政策，旨在貫徹落實《江蘇省物物業管理條例》規定，建立常態化、長效化激勵制度。

關聯閱讀：市政府辦公室印發關于提升社區物業服務水平促進物業管理行業健康發展的意見的通知