新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于5月1日開始施行。這一強(qiáng)制性規(guī)范對(duì)居住環(huán)境、建筑空間、室內(nèi)環(huán)境等方面作出要求。

層高不低于3米、4層及以上住宅設(shè)置電梯……新規(guī)施行，如何更好滿足群眾高品質(zhì)生活需求？將給未來居住環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來哪些影響？

更多“好房子”入市

層高達(dá)3米及以上、不同戶型均設(shè)置可拓展空間、約3000㎡架空層構(gòu)建全齡共享聚所……在上海市閔行區(qū)，“象嶼·天宸雅頌”項(xiàng)目4月29日首開當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)，“五一”期間已售罄。據(jù)了解，開發(fā)商計(jì)劃于5月底推出二批次房源。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近期全國多地有主打“好房子”特點(diǎn)的樓盤入市。隨著《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的施行，符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，成為一些樓盤的賣點(diǎn)，吸引不少看房人。

在山東煙臺(tái)，藍(lán)天·博識(shí)雅苑5月1日推出的首期100套房源當(dāng)日清盤。“這個(gè)項(xiàng)目在規(guī)劃、戶型與配套上都很吸引我們，一梯一戶，有籃球館、健身房、游泳池、瑜伽館、社區(qū)食堂，保溫7級(jí)的鋁制入戶門也讓我們滿意。”購房者鄭先生說。

從過去的“住有所居”到現(xiàn)在的“住有宜居”，購房者更加注重住宅品質(zhì)，對(duì)智能家居、綠色家居、建筑設(shè)計(jì)、配套完善等需求也日益增加。

在成都，“五一”假期前夕啟動(dòng)的“安家成都·美好購房季”大型購房活動(dòng)上，30家知名房企帶來120多個(gè)樓盤項(xiàng)目。不少房企推出“好房子”沉浸式體驗(yàn)活動(dòng)，通過創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)和品質(zhì)升級(jí)，向市場(chǎng)展示“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)。

今年以來，土地端的“縮量提質(zhì)”調(diào)節(jié)也表明，未來“好房子”的供給將大大增加。大部分城市主動(dòng)調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，壓縮供地規(guī)模、聚焦優(yōu)質(zhì)地塊，推出很多“小而美”的土地。以杭州為例，今年已出讓的商品住宅土地中，約90%的單宗土地規(guī)劃建筑面積沒有超過9萬平方米；這些土地配套齊全，容積率適中，更適合開發(fā)高品質(zhì)住宅。

不少開發(fā)商認(rèn)為，從滿足基本居住需求，到講究居住空間的均衡性、多功能性，再到更加注重與自然、外界的空間融合，未來，將有越來越多“好房子”進(jìn)入市場(chǎng)，滿足人們?nèi)找娑嘣男枨蟆?/p>

更追求品質(zhì)和創(chuàng)新

新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求住宅項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新規(guī)將推動(dòng)住宅產(chǎn)品在品質(zhì)和創(chuàng)新上進(jìn)一步迭代升級(jí)。

近1000平方米的架空層設(shè)有健身房、兒童娛樂區(qū)、老人休閑區(qū)、書吧等共享空間，室內(nèi)采用更為靈活可變的布局，所有戶型層高都達(dá)到3米，半開放陽臺(tái)錯(cuò)層式分布……在北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)生命科學(xué)園附近，全國“好房子”設(shè)計(jì)大賽的首個(gè)落地示范項(xiàng)目“龍湖·觀萃”正在建設(shè)中。

“新規(guī)將住宅層高提升了20厘米，這一調(diào)整考慮了我國居民身高增長(zhǎng)趨勢(shì)。”中國建筑科學(xué)研究院高級(jí)建筑師曾宇說，層高增加后，不僅為擴(kuò)大窗戶面積、改善室內(nèi)通風(fēng)和采光提供了可能，還為增加樓板構(gòu)件厚度、加裝隔聲板、安裝全屋智能設(shè)備提供了空間。

在居住環(huán)境方面，新規(guī)要求每套住宅都有滿足日照標(biāo)準(zhǔn)的房間，并在住宅隔聲和噪聲指標(biāo)方面提出要求，從冬季保暖、夏季隔熱、建筑通風(fēng)三方面對(duì)住宅建筑提出基本性能要求。

專家表示，這些指標(biāo)都要求住宅項(xiàng)目規(guī)范設(shè)計(jì)不僅應(yīng)控制好建筑間距，同時(shí)也需優(yōu)化平面設(shè)計(jì)，考慮室內(nèi)空間合理布局。

為讓“銀發(fā)族”住得安全舒心，新規(guī)強(qiáng)化了住宅的適老化設(shè)計(jì)，要求衛(wèi)生間便器和洗浴器旁應(yīng)設(shè)扶手或預(yù)留安裝條件；每個(gè)住宅單元至少應(yīng)有1個(gè)無障礙公共出入口；提高了戶門、臥室門、廚房門和衛(wèi)生間門的通行凈寬要求。

在山東省淄博市金城榮基·臻岳項(xiàng)目，記者看到，無障礙坡道寬闊平坦；進(jìn)入電梯，呼梯系統(tǒng)隨即響應(yīng)；入戶門檻前，無高差設(shè)計(jì)讓輪椅暢行無阻；衛(wèi)生間淋浴區(qū)域、馬桶和洗手臺(tái)前分別為老人設(shè)有扶手，室內(nèi)設(shè)有直連物業(yè)的緊急呼叫系統(tǒng)……小區(qū)正將適老化設(shè)計(jì)融入生活全場(chǎng)景。

建造“好房子”，綠色低碳、科技賦能是趨勢(shì)。

以越秀·外灘樾項(xiàng)目為例，一體化保溫維護(hù)系統(tǒng)、三玻兩腔系統(tǒng)窗及屋頂光伏系統(tǒng)等超低能耗建筑技術(shù)體系，降低能耗30%以上，并通過雨水回收與生態(tài)景觀循環(huán)，形成可持續(xù)的社區(qū)微氣候。

中能建城市投資發(fā)展有限公司上海事業(yè)部負(fù)責(zé)人表示，公司正積極探索超低能耗建筑、零碳建筑的建造。在設(shè)計(jì)方面，通過優(yōu)化建筑朝向、通風(fēng)設(shè)計(jì)等，減少對(duì)空調(diào)和照明的依賴。在材料選擇方面，優(yōu)先選擇具有環(huán)保認(rèn)證的綠色建材，減少對(duì)環(huán)境的污染。

對(duì)住房市場(chǎng)影響幾何

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，住宅國家標(biāo)準(zhǔn)的提升將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響。新規(guī)將倒逼房企從產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、研發(fā)、迭代的全周期出發(fā)，不斷加大新產(chǎn)品、新材料、新工藝、新一代信息技術(shù)和智能建造技術(shù)的應(yīng)用。更加細(xì)分多元、層次豐富的市場(chǎng)，將激發(fā)改善性購房需求潛力。

“從長(zhǎng)期來看，新規(guī)將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)從過去對(duì)‘高周轉(zhuǎn)’的追求，轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)高品質(zhì)的追求，為房地產(chǎn)企業(yè)及上下游企業(yè)指明變革方向。”成都睿合泰產(chǎn)城發(fā)展研究院總經(jīng)理何昕宇說。

今年以來，已有北京、山東、山西、江蘇、貴州、四川等近十個(gè)省市結(jié)合地域特點(diǎn)，從標(biāo)準(zhǔn)制定、土地供應(yīng)到建造工藝全鏈條發(fā)力，構(gòu)建高品質(zhì)住房建設(shè)體系。

新規(guī)施行后，很多人關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生哪些變化。

對(duì)于在售新盤，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，最近幾年，一些開發(fā)商推出的升級(jí)版改善型住宅，在裝修、設(shè)計(jì)等方面超越新規(guī)的底線指標(biāo)，所以新規(guī)對(duì)這部分改善性樓盤的影響不大。但一些用料不達(dá)標(biāo)、設(shè)計(jì)落后、裝修粗糙的新房項(xiàng)目，可能會(huì)受到影響。

“即使在同一地段，由于樓盤品質(zhì)不一，銷售情況也是冰火兩重天。”易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

對(duì)于二手住宅市場(chǎng)，李宇嘉認(rèn)為，產(chǎn)品、地段和價(jià)格是購房決策的三大核心因素，一些二手住宅地段好、教育醫(yī)療資源豐富、有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即便在戶型設(shè)計(jì)上有所遜色，在市場(chǎng)上也依然受歡迎。

新規(guī)出臺(tái)，也打開了老破小“逆襲”通道。對(duì)標(biāo)新版規(guī)范，通過加裝電梯、噪音消除改造、適老化改造、配套完善等路徑改造老舊小區(qū)，甚至“原拆原建”，老舊小區(qū)可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升。上海交通大學(xué)教授陳杰說，當(dāng)前各地正在優(yōu)化存量，通過城市更新、舊城改造，完善住宅功能和配套，補(bǔ)齊基本公共服務(wù)設(shè)施短板，這些舉措對(duì)增加二手住宅的市場(chǎng)價(jià)值來說都是利好。

推進(jìn)“好房子”建設(shè)關(guān)乎老百姓福祉，也是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新規(guī)施行后，要關(guān)注落地執(zhí)行情況。各地應(yīng)抓樣板、立標(biāo)準(zhǔn)、建制度，結(jié)合地域特色完善政策配套，進(jìn)一步明確工作方案和行動(dòng)計(jì)劃，不斷推進(jìn)“好房子”建設(shè)，更好滿足群眾高品質(zhì)生活需求。