各縣、區(qū)人民政府，市各委辦局，市各直屬單位：

為有效提高市區(qū)土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益，維護(hù)市區(qū)土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)發(fā)展、后發(fā)先至，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策精神，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地出讓與儲(chǔ)備工作提出如下意見。

一、健全土地出讓決策機(jī)制

（一）決策機(jī)構(gòu)。市區(qū)土地出讓與儲(chǔ)備工作由市土地出讓與儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱領(lǐng)導(dǎo)小組）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌負(fù)責(zé)。由市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長(zhǎng)，市政府秘書長(zhǎng)、有關(guān)副秘書長(zhǎng)和市發(fā)改委、經(jīng)信委、財(cái)政局、國(guó)土局、環(huán)保局、規(guī)劃局、城建局、住房局、審計(jì)局、物價(jià)局、法制辦、稅務(wù)局、國(guó)有土地儲(chǔ)備中心等部門主要負(fù)責(zé)人為領(lǐng)導(dǎo)小組成員，邀請(qǐng)市紀(jì)委監(jiān)委負(fù)責(zé)人列席領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議；根據(jù)會(huì)議研究事項(xiàng)需要，各區(qū)政府（管委會(huì)）及有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人列席領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議。

（二）決策范圍。市區(qū)行政區(qū)域范圍內(nèi)涉及的工業(yè)用地、經(jīng)營(yíng)性用地等各類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和儲(chǔ)備工作統(tǒng)一由領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后實(shí)施。贛榆區(qū)土地利用總體規(guī)劃編制和調(diào)整完善方案、年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)與儲(chǔ)備計(jì)劃須報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

（三）決策形式。領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)工作需要，適時(shí)召開會(huì)議，研究決策土地出讓和儲(chǔ)備工作相關(guān)事項(xiàng)。

二、規(guī)范土地出讓流程

（四）編制供應(yīng)計(jì)劃。市國(guó)土局依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、住房建設(shè)規(guī)劃與計(jì)劃、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、建設(shè)用地使用標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合上一年度土地供應(yīng)分析及本年度土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)，編制市區(qū)建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，年度供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)優(yōu)先保障保障性住房、棚戶區(qū)改造安置房等需求，并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審批。建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃應(yīng)于上一年度12月31日前編制完成，并于本年度1月31日前提請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組審議。市區(qū)建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃實(shí)行總規(guī)模控制，原則上不得突破，確需調(diào)整的，由領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。

（五）出讓地塊審核。各區(qū)政府（管委會(huì)）和國(guó)有土地儲(chǔ)備中心根據(jù)建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，申報(bào)出讓地塊。市國(guó)土局依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃、擬出讓地塊現(xiàn)狀條件、土地市場(chǎng)狀況等，綜合審查申報(bào)地塊出讓的可行性。

（六）綜合設(shè)定出讓條件。市國(guó)土局會(huì)同市規(guī)劃局、城建局、住房局和地塊所在地區(qū)政府（管委會(huì)）等部門和單位，依據(jù)市區(qū)城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃和節(jié)約集約用地要求，科學(xué)合理設(shè)置土地出讓條件，明確出讓地塊空間范圍、用途（復(fù)合用途比例）、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃條件及保障性住房、裝配式建筑等相關(guān)要求，工業(yè)用地還需明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、環(huán)境保護(hù)、投資強(qiáng)度等指標(biāo)要求，綜合其他需明確的出讓條件，形成地塊出讓方案。

（七）開展地價(jià)會(huì)審。市國(guó)土局委托兩家以上經(jīng)公開招標(biāo)選擇的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范評(píng)估出讓地塊土地價(jià)格，評(píng)估結(jié)果由市國(guó)土局組織集體會(huì)審。其中，經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)會(huì)審由地塊所在地區(qū)政府（管委會(huì)），市規(guī)劃、住房、環(huán)保等部門參加；工業(yè)用地地價(jià)由所在地區(qū)政府（管委會(huì)），市經(jīng)信、環(huán)保等部門參加。地價(jià)會(huì)審結(jié)果經(jīng)市國(guó)土部門主要負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后，連同地塊出讓方案報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議備查。地價(jià)會(huì)審的具體辦法由市國(guó)土局另行制定。

（八）集體決策。地塊出讓方案報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)初審后，由領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)審定。其中，經(jīng)營(yíng)性用地的出讓及收儲(chǔ)方案由組長(zhǎng)或組長(zhǎng)委托分管國(guó)土工作的副組長(zhǎng)主持召開領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究，審查意見由組長(zhǎng)審定、簽發(fā)；其他用地（含工業(yè)項(xiàng)目）出讓方案由組長(zhǎng)委托分管國(guó)土工作的副組長(zhǎng)主持召開領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究，審查意見由主持會(huì)議的副組長(zhǎng)審定、簽發(fā)。

（九）批后實(shí)施。地塊出讓方案經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后，市國(guó)土局依據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部令第39號(hào)）、《江蘇省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》（省政府令第11號(hào)）等相關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。

三、加強(qiáng)土地出讓監(jiān)督管理

（十）明確供應(yīng)方式。除國(guó)家和省、市相關(guān)規(guī)定可采取劃撥方式、協(xié)議方式供地的項(xiàng)目用地外，其他工業(yè)和商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等各類用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌公開出讓。改變土地用途的原則上應(yīng)收回土地使用權(quán)，重新按規(guī)定程序出讓或者由市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行收儲(chǔ)。利用存量工業(yè)用地發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，按照《省政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的意見》（蘇政辦發(fā)〔2016〕27號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（十一）堅(jiān)持“凈地”出讓。市國(guó)土局、各區(qū)政府（管委會(huì)）、國(guó)有土地儲(chǔ)備中心等單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)“凈地”出讓要求，擬出讓地塊必須為土地權(quán)利清晰、征收（拆遷）安置補(bǔ)償全部到位、沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛、規(guī)劃條件明確、具備動(dòng)工開發(fā)基本條件的“凈地”。未達(dá)到“凈地”出讓條件的，原則上不得出讓；確需保留建構(gòu)筑物的，應(yīng)由規(guī)劃、住房等部門出具保留建構(gòu)筑物的意見，明確納入出讓范圍和計(jì)算容積率的方式，并在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案中進(jìn)行詳細(xì)說明，經(jīng)報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后實(shí)施。

（十二）禁止違規(guī)設(shè)定競(jìng)買條件。除工業(yè)項(xiàng)目用地可以設(shè)定產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、環(huán)境保護(hù)等準(zhǔn)入條件外，商業(yè)、娛樂、旅游、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地均不得設(shè)定具有排他性、唯一性或?yàn)楦?jìng)買人量身定做等影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)和造成單一競(jìng)買人投標(biāo)競(jìng)買的限制條件。

（十三）嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓條件。土地出讓條件一經(jīng)確立，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整土地用途及其比例、容積率等條件的，必須符合法律法規(guī)和政策規(guī)定，重新報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后實(shí)施。要加強(qiáng)對(duì)購(gòu)買住房用地資金來源、企業(yè)資金實(shí)力和信用等情況進(jìn)行審查，嚴(yán)控加杠桿行為。

（十四）控制零星地塊出讓。依據(jù)市委市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見》(連發(fā)〔2016〕53號(hào))文件精神，市區(qū)舊城改造中10畝以下且不能與周邊整體開發(fā)的地塊，原則上不予出讓，作為城市公共設(shè)施建設(shè)用地或公園綠地建設(shè)。積極引導(dǎo)市區(qū)（不含贛榆區(qū)）工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐國(guó)家級(jí)、省級(jí)工業(yè)園區(qū)，贛榆區(qū)工業(yè)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)入省級(jí)工業(yè)園區(qū)或工業(yè)集中區(qū)，工業(yè)園區(qū)外原則上不再供應(yīng)工業(yè)用地；工業(yè)用地規(guī)模低于2公頃（30畝，含）或投資不足3000萬(wàn)元的工業(yè)項(xiàng)目原則上不得在省級(jí)（含）以上開發(fā)園區(qū)單獨(dú)供地。

（十五）加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性用地開發(fā)管控。各區(qū)政府（管委會(huì)）和國(guó)有土地儲(chǔ)備中心要加大土地招商力度，擬出讓的經(jīng)營(yíng)性用地原則上至少明確1個(gè)競(jìng)買意向主體，確保地塊交易成功。土地出讓條件應(yīng)明確用地項(xiàng)目開竣工時(shí)間、投資達(dá)標(biāo)運(yùn)營(yíng)要求、保障措施和投資違約責(zé)任，其中投資達(dá)標(biāo)運(yùn)營(yíng)要求、保障措施和投資違約責(zé)任由地塊所在地區(qū)政府（管委會(huì)）、國(guó)有土地儲(chǔ)備中心提出并具體實(shí)施。

（十六）建立工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入綜合評(píng)估機(jī)制。市區(qū)（不含贛榆區(qū)）省級(jí)以上工業(yè)園區(qū)以外，原則上不再新增工業(yè)項(xiàng)目。各省級(jí)以上園區(qū)要建立工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入綜合評(píng)估機(jī)制，在產(chǎn)業(yè)類型、投資規(guī)模、稅收產(chǎn)出、資源消耗、環(huán)境保護(hù)、技術(shù)創(chuàng)新等方面對(duì)工業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)格要求。經(jīng)綜合評(píng)估符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定約束性土地使用條件，報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組審議后，在有償使用合同和履約監(jiān)管協(xié)議書中予以明確。

（十七）嚴(yán)格土地估價(jià)行為。加強(qiáng)對(duì)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管，對(duì)在土地估價(jià)過程出現(xiàn)違反土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程、惡意串通、出具虛假失實(shí)評(píng)估報(bào)告等違反行業(yè)規(guī)定和違法違規(guī)行為的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，依法實(shí)施警告、責(zé)令停業(yè)、沒收違法所得、罰款等行政處罰，并計(jì)入誠(chéng)信檔案；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。政府機(jī)關(guān)及其工作人員干擾、影響土地評(píng)估機(jī)構(gòu)客觀、公正評(píng)估的，一經(jīng)查實(shí)，嚴(yán)肅追究責(zé)任。

（十八）規(guī)范土地出讓金征繳。市區(qū)土地公開出讓原則上實(shí)行全部?jī)舻?、全額保證金、全部網(wǎng)上交易的“三全模式”。部分項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)，競(jìng)買保證金可以適當(dāng)下調(diào)，但原則上不得低于掛牌價(jià)的50%。

（十九）加強(qiáng)土地出讓金管理和審計(jì)監(jiān)督。土地使用權(quán)出讓收支全額納入政府性基金預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線管理”。嚴(yán)禁以任何形式減免土地出讓金，嚴(yán)禁按照土地出讓價(jià)款繳納比例分期供地。建立土地出讓金審計(jì)監(jiān)督制度，對(duì)土地出讓金征繳管理、成本結(jié)算、資金運(yùn)轉(zhuǎn)流程、資金使用等方面開展年度審計(jì)監(jiān)督。

（二十）規(guī)范土地出讓合同。土地出讓合同必須約定規(guī)劃條件、土地使用條件、土地出讓價(jià)款繳納要求、違約責(zé)任等內(nèi)容。其中，經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)約定開竣工時(shí)間、土地出讓金繳納、配套設(shè)施建設(shè)、違約責(zé)任等內(nèi)容；工業(yè)用地應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)約定投資強(qiáng)度、項(xiàng)目竣工時(shí)間、土地轉(zhuǎn)讓條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。

（二十一）實(shí)行工業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書制度。實(shí)行工業(yè)用地“雙合同”管理，工業(yè)用地出讓（或租賃）后，由各區(qū)政府（管委會(huì)）或者其指定機(jī)構(gòu)與受讓單位簽訂履約監(jiān)管協(xié)議書，明確產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目行業(yè)門類、投資、產(chǎn)出、稅收等要求，并將履約監(jiān)管協(xié)議書作為工業(yè)用地出讓（租賃）合同的附件予以管理。各區(qū)政府（管委會(huì)）要制定產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書執(zhí)行情況考核辦法。

四、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作

（二十二）實(shí)行土地統(tǒng)一收儲(chǔ)。建立由領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，市國(guó)土局具體組織，市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心具體實(shí)施的統(tǒng)一儲(chǔ)備制度，以“一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭出水”的方式進(jìn)行土地儲(chǔ)備與出讓工作。要嚴(yán)格土地收儲(chǔ)計(jì)劃、前期開發(fā)整理、入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)、儲(chǔ)備地塊管理和資產(chǎn)資金管理。市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃、年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、年度開發(fā)計(jì)劃、儲(chǔ)備資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格按計(jì)劃開展收儲(chǔ)工作，同時(shí)進(jìn)一步提高土地儲(chǔ)備成本意識(shí)，會(huì)同市財(cái)政部門做好年度土地儲(chǔ)備資金籌措工作，積極擴(kuò)大土地專項(xiàng)債券發(fā)行規(guī)模，用好土地儲(chǔ)備收益基金及其它可用財(cái)政資金。各項(xiàng)年度計(jì)劃要在上一年度年底前編制完成，并做好土地儲(chǔ)備五年規(guī)劃的修編工作，及時(shí)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審議實(shí)施。

（二十三）規(guī)范儲(chǔ)備業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。制定市區(qū)土地收儲(chǔ)、入庫(kù)等標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)儲(chǔ)備工作規(guī)范化。市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心聯(lián)合各有關(guān)部門，對(duì)儲(chǔ)備土地開展地質(zhì)災(zāi)害、土壤及地下水污染等方面的評(píng)估工作，對(duì)儲(chǔ)備土地存在的隱患進(jìn)行排查和預(yù)防，保障儲(chǔ)備土地安全。

（二十四）加強(qiáng)儲(chǔ)備土地的入庫(kù)管理。市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心作為收儲(chǔ)地塊具體實(shí)施主體，要加強(qiáng)與被收儲(chǔ)人和征收部門聯(lián)系，對(duì)收儲(chǔ)項(xiàng)目開展深入調(diào)研，根據(jù)收儲(chǔ)成本、規(guī)劃用途、未來收益等情況，合理制定收儲(chǔ)方案上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審議。提高土地收儲(chǔ)效率和力度，不斷加快收儲(chǔ)項(xiàng)目入庫(kù)，充實(shí)土地儲(chǔ)備庫(kù)，為政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控提供強(qiáng)有力的保障。

五、嚴(yán)格批后跟蹤管理

（二十五）強(qiáng)化履約管理。各區(qū)政府（管委會(huì)）和相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)做好土地交付前各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，防止因工作不到位造成違約；對(duì)開發(fā)企業(yè)延期繳納土地出讓金、未按時(shí)開竣工、工業(yè)用地未達(dá)到投資強(qiáng)度等違反出讓合同約定的，要依約追究違約責(zé)任。

（二十六）加強(qiáng)土地利用監(jiān)管。市國(guó)土局要按照土地出讓合同約定的建設(shè)條件，對(duì)已供應(yīng)土地開工建設(shè)、實(shí)施進(jìn)度、竣工驗(yàn)收等開發(fā)利用情況加大巡查力度和日常監(jiān)管，促進(jìn)土地及時(shí)開發(fā)利用。構(gòu)成土地閑置的，依法開展閑置土地調(diào)查和處置工作。因企業(yè)自身原因，超過合同約定動(dòng)工開發(fā)期限滿一年的，足額征繳土地閑置費(fèi)；滿兩年的，依法依規(guī)予以收回。

（二十七）落實(shí)工作責(zé)任。各區(qū)政府（管委會(huì)）是土地資源保護(hù)和開發(fā)利用的責(zé)任主體，要加強(qiáng)工作組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，規(guī)范轄區(qū)土地市場(chǎng)，正確引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期，不斷提升城市品質(zhì)。市國(guó)土局作為業(yè)務(wù)主管部門，要會(huì)同領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位，按照職能分工嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓與儲(chǔ)備有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，提高土地節(jié)約集約利用水平和產(chǎn)出效益。

連云港市人民政府

2018年10月29日

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《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地出讓與儲(chǔ)備工作的意見》解讀

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