《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地出讓與儲(chǔ)備工作的意見(jiàn)》解讀

10月29日，市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)土地出讓與儲(chǔ)備工作的意見(jiàn)》（連政發(fā)〔2018〕134號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）。現(xiàn)就《意見(jiàn)》的起草背景、主要內(nèi)容、主要調(diào)整等方面解讀如下。　

一、起草背景

（一）落實(shí)上級(jí)相關(guān)文件精神，完善土地出讓與儲(chǔ)備機(jī)制。自2012年以來(lái)，國(guó)家和省相繼出臺(tái)了土地儲(chǔ)備的系列政策，對(duì)土地儲(chǔ)備政策作出了較大調(diào)整，提出了新的要求，為更好地加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置，起草了該《意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》有利于進(jìn)一步規(guī)范我市土地出讓與儲(chǔ)備管理，增強(qiáng)政府對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的調(diào)控和保障能力。

（二）貫徹市委市政府決策部署，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序。今為貫徹落實(shí)市委、市政府“高質(zhì)發(fā)展后發(fā)先至”重大決策部署，《意見(jiàn)》將土地出讓和儲(chǔ)備工作納入全市高質(zhì)量發(fā)展總體部署中來(lái)定位，統(tǒng)籌謀劃和統(tǒng)一布局，充分發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)、儲(chǔ)備先行、土地資源合理配置的指揮棒作用，引導(dǎo)城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有序推進(jìn)，以土地資源的高效利用促進(jìn)全市高質(zhì)量發(fā)展。

（三）細(xì)化土地出讓與儲(chǔ)備工作，促進(jìn)土地資源的高效利用。《意見(jiàn)》細(xì)化了我市的操作辦法，明確了責(zé)任主體，引導(dǎo)市區(qū)工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐國(guó)家級(jí)、省級(jí)工業(yè)園區(qū)，實(shí)行工業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書(shū)制度，嚴(yán)格批后跟蹤管理，加強(qiáng)土地利用開(kāi)發(fā)管控，有利于提高土地節(jié)約集約用地水平。

　二、主要內(nèi)容

《意見(jiàn)》經(jīng)廣泛征求意見(jiàn)、多輪修改完善，共5個(gè)方面，包括健全土地出讓決策機(jī)制、規(guī)范土地出讓流程、加強(qiáng)土地出讓監(jiān)督管理、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作、嚴(yán)格批后跟蹤管理等，共27條措施。

（一）在健全土地出讓決策機(jī)制方面。進(jìn)一步明確了決策范圍、決策機(jī)構(gòu)組成人員、決策形式。市政府2011年成立了市區(qū)土地出讓與儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組（下稱領(lǐng)導(dǎo)小組），明確了要對(duì)市區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地儲(chǔ)備，土地出讓、出讓價(jià)格以及土地收益分配等進(jìn)行集中會(huì)辦。為了更好地適應(yīng)新形勢(shì)土地出讓和儲(chǔ)備管理的要求，《意見(jiàn)》中決策范圍由經(jīng)營(yíng)性用地?cái)U(kuò)大到市區(qū)各類用途的土地出讓；決策機(jī)構(gòu)的組成人員，在原有的基礎(chǔ)上，根據(jù)工作需要增加了市經(jīng)信委、環(huán)保局、物價(jià)局等部門(mén)。

（二）在規(guī)范土地出讓流程方面。主要是對(duì)供應(yīng)計(jì)劃編制、出讓地塊申報(bào)、審核、條件設(shè)定、地價(jià)會(huì)審、集體決策以及批后實(shí)施等方面進(jìn)行了規(guī)范和明確，目的是便于在具體工作中有章可循。其中在集體決策方面，進(jìn)一步明確了領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)和副組長(zhǎng)決策內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)性用地的出讓及收儲(chǔ)方案由組長(zhǎng)或組長(zhǎng)委托分管國(guó)土工作的副組長(zhǎng)主持領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究，審查意見(jiàn)由組長(zhǎng)審定、簽發(fā)；其他用地（含工業(yè)項(xiàng)目）出讓方案由組長(zhǎng)委托分管國(guó)土工作的副組長(zhǎng)主持領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究，審查意見(jiàn)由主持會(huì)議的副組長(zhǎng)審定、簽發(fā)。

（三）在加強(qiáng)土地出讓監(jiān)督管理方面。主要是對(duì)出讓過(guò)程中有關(guān)規(guī)定進(jìn)一步重申和明確，在明確供應(yīng)方式、堅(jiān)持“凈地”出讓、禁止違規(guī)設(shè)定競(jìng)買(mǎi)條件、嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓條件、控制零星地塊出讓、加強(qiáng)商業(yè)用地開(kāi)發(fā)管控、建立工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入綜合評(píng)估機(jī)制、嚴(yán)格土地估價(jià)行為、規(guī)范土地出讓金征繳、加強(qiáng)土地出讓金管理和審計(jì)監(jiān)督、規(guī)范土地出讓合同、實(shí)行工業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書(shū)制度等方面，作了詳細(xì)的規(guī)定和要求。

（四）在加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作方面。對(duì)現(xiàn)行土地儲(chǔ)備方式進(jìn)行調(diào)整，主要包括實(shí)行土地統(tǒng)一收儲(chǔ)、規(guī)范儲(chǔ)備業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)儲(chǔ)備土地的入庫(kù)管理等方面。建立由領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，市國(guó)土局具體組織，市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心具體實(shí)施的統(tǒng)一儲(chǔ)備制度。市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心要結(jié)合連云港市實(shí)際情況和需求，制定市區(qū)土地儲(chǔ)備收儲(chǔ)、入庫(kù)等標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)儲(chǔ)備工作規(guī)范化，要與被收儲(chǔ)人和合作征收部門(mén)緊密聯(lián)系，對(duì)收儲(chǔ)項(xiàng)目開(kāi)展深入調(diào)研，根據(jù)收儲(chǔ)成本、規(guī)劃用途、未來(lái)收益等情況制定科學(xué)合理的收儲(chǔ)方案上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審議。

（五）在嚴(yán)格批后跟蹤管理方面。包括加強(qiáng)履約管理、日常巡查和落實(shí)共同責(zé)任等方面，對(duì)土地交付責(zé)任主體、違約責(zé)任追究、土地開(kāi)發(fā)利用的日常監(jiān)管提出要求，明確市、區(qū)政府（管委會(huì)）是土地資源保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用的責(zé)任主體，加強(qiáng)土地出讓管理的統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)，推進(jìn)土地節(jié)約集約用地水平和產(chǎn)出效益提升。

　三、《意見(jiàn)》涉及的主要調(diào)整和創(chuàng)新

此次擬出臺(tái)的《意見(jiàn)》，與當(dāng)前土地出讓與儲(chǔ)備工作執(zhí)行政策相比有較大變化，具體表現(xiàn)在以下方面：

（一）領(lǐng)導(dǎo)小組決策范圍進(jìn)行了調(diào)整。當(dāng)前決策范圍僅對(duì)市區(qū)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)行審查和審批。《意見(jiàn)》出臺(tái)后，市區(qū)各行政板塊內(nèi)，包括工業(yè)用地在內(nèi)的所有土地出讓工作，全部納入決策范圍，加強(qiáng)統(tǒng)籌和統(tǒng)一管理。另外，將贛榆區(qū)土地利用總體規(guī)劃編制和調(diào)整完善、年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)與儲(chǔ)備計(jì)劃納入市區(qū)統(tǒng)一管理，統(tǒng)籌做好城市規(guī)劃和建設(shè)。

（二）推行土地節(jié)約集約利用。《意見(jiàn)》要求市區(qū)建成區(qū)1公頃(15畝，含）以下且不能與周邊整體開(kāi)發(fā)的地塊，原則上不予出讓，作為城市公共設(shè)施建設(shè)用地或城市建設(shè)預(yù)留空間。積極引導(dǎo)市區(qū)（不含贛榆區(qū)）工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐國(guó)家級(jí)、省級(jí)工業(yè)園區(qū)，贛榆區(qū)工業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入省級(jí)工業(yè)園區(qū)或工業(yè)集中區(qū)，工業(yè)園區(qū)外原則上不再供應(yīng)工業(yè)用地；工業(yè)用地規(guī)模低于2公頃（30畝，含）或投資不足3000萬(wàn)元的工業(yè)項(xiàng)目原則上不再單獨(dú)供地，鼓勵(lì)進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)廠房。

（三）規(guī)范地價(jià)審議機(jī)制。市國(guó)土局依據(jù)經(jīng)公開(kāi)招標(biāo)選擇的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)（兩家以上）提供的土地評(píng)估結(jié)果，綜合地塊所在地區(qū)政府（出讓主體）的建議價(jià)格，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究議定。

（四）加強(qiáng)土地開(kāi)發(fā)利用管控。市區(qū)土地公開(kāi)出讓原則上實(shí)行全部?jī)舻亍⑷~保證金、全部網(wǎng)上交易的“三全模式”。部分項(xiàng)目經(jīng)市政府批準(zhǔn)，競(jìng)買(mǎi)保證金可以適當(dāng)下調(diào)，但原則上不得低于掛牌價(jià)的50%。對(duì)商業(yè)用地要加大招商力度，出讓前至少明確1個(gè)競(jìng)買(mǎi)意向主體，確保地塊交易成功。土地出讓成交后，要采取保障措施，確保按時(shí)開(kāi)工、按期投入運(yùn)營(yíng)，具體措施和辦法由所在地區(qū)政府（管委會(huì)）、國(guó)有土地儲(chǔ)備中心實(shí)施。

（五）建立工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入綜合評(píng)估機(jī)制。市區(qū)省級(jí)以上工業(yè)園區(qū)以外，原則上不再新增工業(yè)項(xiàng)目。市區(qū)各省級(jí)以上園區(qū)要建立工業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入綜合評(píng)估機(jī)制，在產(chǎn)業(yè)類型、投資規(guī)模、稅收產(chǎn)出、資源消耗、環(huán)境保護(hù)、技術(shù)創(chuàng)新等方面對(duì)工業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)格要求。經(jīng)綜合評(píng)估符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定約束性土地使用條件，報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組審議后，在有償使用合同和履約監(jiān)管協(xié)議書(shū)中予以明確。

（六）實(shí)行工業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書(shū)制度。工業(yè)用地出讓（或租賃）后，由各區(qū)政府（管委會(huì)）或者其指定機(jī)構(gòu)與受讓單位簽訂履約監(jiān)管協(xié)議書(shū)，明確產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目行業(yè)門(mén)類、投資、產(chǎn)出、稅收等要求，并將履約監(jiān)管協(xié)議書(shū)作為工業(yè)用地出讓（租賃）合同的附件予以管理。各區(qū)政府（管委會(huì)）要制定產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管協(xié)議書(shū)執(zhí)行情況考核暫行辦法。

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