《連云港市區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》政策解讀

2020年11月30日，市政府辦出臺了《連云港市區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》（連政辦發(fā)〔2020〕77 號）（以下簡稱《處理意見》），《處理意見》是我市解決連云港市區(qū)農(nóng)村“房地一體”宅基地和集體建設(shè)用地等農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作歷史遺留問題的主要依據(jù)。現(xiàn)就《處理意見》出臺的編制背景、編制過程、主要內(nèi)容等方面解讀如下：

一、編制背景

農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作是國家全面建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要內(nèi)容，是深化農(nóng)村改革，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。2019年、2020年中央一號文件要求，推進宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證。2020年省委一號文件均要求，基本完成農(nóng)村房地一體的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查，農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)登記頒證率90%以上。

根據(jù)《國土資源部 中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 財政部 農(nóng)業(yè)部 關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）、《國土資源部關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）、《自然資源部關(guān)于加快宅基地使用權(quán)登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2020〕84號）等文件要求，本次“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記采取“總登記”的形式，由自然資源主管部門會同縣（區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村委會，組織群眾以行政村為單位，統(tǒng)一申請登記，實現(xiàn)批量受理、集中辦證。本著“尊重歷史、面對現(xiàn)實、依法依規(guī)、實事求是、為民利民”的原則，編制了該《處理意見》，進一步加快推進全市“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作。

二、編制過程

2020上半年，成立了工作專班研究起草我市市區(qū)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見。一是認真開展調(diào)查研究。深入基層調(diào)研，摸清實際情況，并結(jié)合省內(nèi)試點地區(qū)的成熟做法，形成《處理意見》初稿；二是廣泛征求意見。多次組織相關(guān)部門研究討論，先后四次征求各區(qū)政府、管委會及市級相關(guān)部門的建議和意見，進一步提高《處理意見》的針對性和可操作性；三是開展合法性審查。市司法局對具體條款進行合法性審查，經(jīng)進一步修改完善后形成《處理意見》。

三、主要內(nèi)容及特點

（一）主要內(nèi)容。《處理意見》從確權(quán)登記的登記范圍、登記主體、登記面積、分階段處理原則、不予登記的情形等五個方面，提出處理歷史遺留問題的具體政策和意見。

第一部分“登記范圍”，為市區(qū)（不含贛榆區(qū)）集體土地范圍內(nèi)符合總登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及地上永久性的建（構(gòu)）筑物。

第二部分“登記主體”，規(guī)定了農(nóng)民集體成員申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記以戶為單位；家庭成員作為不動產(chǎn)共有人的，應(yīng)登記在不動產(chǎn)登記簿中。非本農(nóng)民集體成員符合四類情形的，也可以登記發(fā)證，但要在不動產(chǎn)登記簿和產(chǎn)權(quán)證書附記欄中標注“該權(quán)利人為本集體原成員住宅的合法繼承人”或“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。對集體建設(shè)用地使用權(quán)及建（構(gòu)）筑物所有權(quán)的確權(quán)登記，明確了三類可登記主體。

第三部分“確權(quán)登記的面積”，市區(qū)宅基地使用權(quán)標準面積為135平方米，建筑物占地面積不得超過宅基地面積的70%，歷史上已經(jīng)確權(quán)登記過的按實際登記面積認定。對超標建設(shè)且總建筑面積低于300平方米的，只登記合法部分的面積，超標面積在登記簿和證書附記欄中注明。

第四部分“分階段處理原則”，針對未履行批準手續(xù)的占地建房行為，按照相關(guān)法律法規(guī)頒布施行的時間，劃分不同階段，分類通過區(qū)、鎮(zhèn)街、村委、村組等多級確認的形式，補辦相關(guān)手續(xù)和權(quán)屬來源材料，使其符合不動產(chǎn)確權(quán)登記頒證的條件。

第五部分“不予確權(quán)登記的情形”，規(guī)定了“有權(quán)屬糾紛”、“小產(chǎn)權(quán)房”、“非農(nóng)業(yè)戶口居民、非本農(nóng)民集體成員在農(nóng)村購置宅基地及房屋的”、“非法占用耕地”等12類情形不予登記。

（二）主要特點。一是細化了“一戶多宅”原則中“戶”的認定對象，完善了家庭成員作為不動產(chǎn)共有人的登記規(guī)定，對非本農(nóng)民集體成員取得宅基地能不能登記，提出了具體規(guī)定。二是針對大量超面積占地建房的情況，規(guī)定了市區(qū)宅基地及房屋建設(shè)的合法標準面積，以及按歷史階段區(qū)別對待超標面積的政策。三是對未經(jīng)審批占地建房的行為，提出按歷史階段分別處理的政策，并明確規(guī)定不予確權(quán)登記的12類情形。

（三）其他說明。為了與市區(qū)現(xiàn)有的拆遷補償政策相銜接，考慮到多層大面積建筑的工程質(zhì)量安全因素，《處理意見》未將兩層以上以及建筑面積300平方米以上的農(nóng)房列入本次登記的范圍。這也是其他地區(qū)的普遍做法。

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