《關于進一步規范市區房地產市場管理的若干意見》解讀

8月10日，市政府辦公室印發了《關于進一步規范市區房地產市場管理的若干意見》，建立了各部門聯動監管聯合懲戒新機制，這是我市房地產市場管理的一項重要工作。下面就《意見》的起草背景和主要內容解讀如下：

一、關于文件起草的背景

近年來，我市房地產市場總體平穩健康發展，房地產業在促進經濟社會發展、解決群眾住有所居、住有宜居等方面發揮重要作用。與此同時，少數問題樓盤的出現，嚴重侵害了購房消費者的合法權益，影響社會和諧穩定大局。如何進一步從源頭上整治和規范房地產市場秩序、有效處置既有問題樓盤、切實防范房地產社會矛盾發生顯得尤為迫切。

二、主要內容

《意見》主要包括“總體要求、工作任務、責任分工、工作要求”等四個部分：

（一）總體要求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，圍繞“高質發展、后發先至”主題主線，強化房地產開發項目事前事中事后全過程動態監管和部門間信息共享聯動。按照“誰審批、誰負責，誰主管、誰監管，誰行權、誰擔責”原則，建立完善“簡政放權”后市、區兩級協調聯動機制。落實“屬地管理、依法處置、協同配合”要求，有效處置既有問題樓盤，防止發生新的問題樓盤。

（二）工作任務。主要分為六個方面：

一是規劃控制管理。主要包括，住房發展五年規劃、項目開發計劃、三年棚戶區改造安置房建設等房地產發展規劃計劃編制，安置房規劃選址，居住區外及小區內公共設施“兩個配套”的規劃，以及規劃批后巡查監管特別是對違反規劃及違法亂搭亂建行為查處等方面的工作要求。

二是土地市場管理。主要包括，嚴把住宅類用地競買準入關，企業購地只能用自有資金，加強對住房用地購地資金來源、企業資金實力和信用等情況的審查；明確了被列入“聯合懲戒對象”的開發企業等2種情況禁止進入住宅類用地“招拍掛”市場；探索“限房價、競地價”模式，防止地價推漲房價；合理確定住宅類用地的掛牌起始價、最高限價；加大保障性住房和安置房用地供應力度；合理確定商品房開發項目中建設和配建保障性住房規模，增加保障性住房多樣化供給；加大住宅類用地批后監管力度，對閑置土地處置進行了明確規定；另外還包括不動產登記改革方面的具體要求。

三是開發建設管理。主要包括，房地產開發企業市場準入、企業信用管理、水電氣部門履約等項目開發建設過程管理；加強各方責任主體質量的安全監管，對相關責任落實不到位的企業限制參加工程招投標，并依法予以處罰；工程竣工綜合備案及驗收交付管理；督促開發企業在合同約定期限內向買受人交付法律手續齊全、工程質量合格、配套設施完善的商品房；推廣成品住宅，大力發展裝配式住宅工程；完善城市基礎設施和公共服務配套設施建設，加快教育、醫療、商業等資源配置，提高生活便利度，推動區域滯銷樓盤盡快形成有效供給。

四是房地產市場監管。主要包括，加強商品住宅預售管理，加大對達到預售許可條件故意不申請企業的懲處力度；根據預售風險排查評估情況，適度提升預售許可工程形象進度要求，采取相應的預售風險防控措施；對潛在風險較大的項目，探索現房銷售模式；對成品住房開發作出明確規定，在取得預（銷）售許可之前建造完成實體裝修樣板房，成品住房交房標準不得低于樣板房裝修標準；在開發企業經營行為信用評價和結果運用方面，按開發企業信用等級對商品房項目申請預售許可形象進度條件上作出具體規定，實施差別化激勵和懲戒；房地產市場監管方面，強化預售資金分類監管，防止因資金監管不到位而引發新的問題樓盤；推進“四價合一”（存量房成交價、網簽備案價、貸款評估價、納稅申報價）的二手房交易監管新模式；建立政府主導的住房租賃監管服務平臺，組建國有房屋租賃投資服務公司；推廣使用新版商品房、存量房買賣合同、房屋租賃合同，切實保障買賣雙方的合法權益；對意向購房人群超過準售房源50%的采取公開搖號的方式公平公正確定購房人；另外，“雙隨機一公開”、征收安置房預售監管、地下人防工程等方面都有明確要求。

五是商品住宅價格管理。主要包括，商品房銷售價格備案、對重點區域和重點樓盤價格備案進行行政指導，實現商品房價格日常巡查全覆蓋，加大對違反商品房銷售“一價清”制度責任主體的打擊力度；以及完善房價調控目標和調控方式方面的4項具體舉措，切實維護商品房價格水平總體穩定。

六是問題樓盤處置化解和防范。主要包括，開展問題樓盤矛盾化解工作，切實發揮破產方式在保護購房人優先受償權、厘清債權債務關系等方面的重要作用，更多關注涉及期房業主、拆遷安置戶、農民工等特殊主體的合法權益保障；建立專題會商等問題樓盤處置綜合工作機制，各部門按分工協同推進；對不能履職盡責的責任主體加大督辦和警示力度，因履職不到位而導致集訪、重訪等重大不良影響的，將嚴肅問責。

（三）責任分工。明確了區政府（管委會）及15個黨委或政府部門在房地產市場管理方面的職責和任務。

（四）工作要求。一是著力構建共抓共管格局。切實發揮市房地產調控發展領導小組、房地產社會矛盾處置工作協調小組職能作用，研究解決行業管理和發展中出現的較大問題、問題樓盤處置化解等工作；二是強化合同履約過程監管。加快推進“放管服”和行政審批制度改革。加大對市場主體合同履約的監督和檢查力度，對發現的違法違規違約行為要及時處理；三是健全誠信評價管理體系。建立涉房部門信息共享平臺，推動房地產行業守信聯合激勵和失信聯合懲戒，加強誠信評價結果運用，將其作為土地供應、規劃審批、項目預售、企業資質調整的參考依據；四是始終保持高壓嚴打態勢。把打擊侵害群眾利益違法違規行為作為整治房地產市場亂象工作的重中之重，對群眾反映強烈、問題突出的典型案例要掛牌督辦，及時公布查處結果，回應社會關切。

關聯閱讀：《市政府辦公室關于印發進一步規范市區房地產市場管理若干意見的通知》